自考房地产开发与经营重点（修订版）.doc

. 房地产开发与经营复习题 选择题：（含多选） 从决策的含义可看出,构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标；②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。 一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。 地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托,在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。 地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。 房地产开发企业资质等级划分规定： 划分条件 一级资质 二级资质 三级资质 四级资质 注册资本 不低于5000万元 不低于2000万元 不低于800万元 不低于100万元 从事房地产开发经营年限 5年以上 3年以上 2年以上 1年以上 房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额 近3年30万平方米以上 近3年15万平方米以上 5万平方米以上 无规定 房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构；④混合型组织结构。 土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。 低价测算的常用方法：假设开发法。 其他费用估算：保险费属于其他费。 静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量） 财务内部收益率公式： 安全性按风险程度大小分为：A,B,C,D 4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。 筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。 编制投资计划必须对开发企业建设总投资进行分解。投资的分解方法有：按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。 房地产开发企业制定投资计划表时,要注意项目分解和工程成本分解的统一。 房地产开发项目进度管理的主要内容：①编制开发项目实施阶段总进度规划；②编制开发项目建设总进度计划、年度计划；③核准施工进度计划；④编制其他配套进度计划； ⑤督促监理工程师；⑥检查与纠偏进度计划。 合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同事实的接触条件、工程范围、承包方式、合同的主要条款一级合同的签订过程中注意到的问题。 从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出现。 开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 购买后行为评价的主要内容：①购买者对于产品及开发商的满意度；②购房者的社会传播行为；③购房者处理不满的方式的选择。 竣工验收应满足的条件： ⑴完成工程设计和合同约定的各项内容； ⑵施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。 ⑶对于委托建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。 ⑷勘察、设计单位对勘察。设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。 ⑸有关完整的技术档案和施工管理资料。 ⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。 ⑺建设单位已按合同约定支付工程款。 ⑻有施工单位签署的工程质量保修书。 ⑼城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。 ⑽有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。 ⑾建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。 判断题 金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发，特殊情况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。P11 决策的目标应明确、详细，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。P20 房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。P29 房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分