朔州金三角整体战略定位及营销方案教学案例.pptVIP

;城市概况;市场态势;市场态势;市场态势;市场总结;;位置：本次规划地块位于朔州市朔城区的中部，地处建设路和七里河交叉口的西北角。 本次规划地块征地面积为12.62公顷，其中可建设用地面积11.55公顷。;现状：地块东侧为建设路，路宽34米；地块北侧有现状企业及市场，地块东南角有一现状加气站。周边道路除建设路外，其余道路均未建设。 目前本地块由围挡所包围，项目周边环境较差，亟待改善。但地块距离开发区中心和老城区中心较近，发展潜力较大，未来区域价值张显度高。;项目分析;开发商需求;项目难点;解决原则;;一、整体定位;集“特色零售、商务中心、中心会所、精品住宅”为一体的 多功能城市综合体;城市综合体的定义与特征;城市综合体模式对项目的意义;②、生活方式—— 为城市生活功能提供了丰富和混合的空间，如居住、购物、饮食以及消遣娱乐等以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并相互促进。 满足现代“24小时都市运转”的要求，为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率。 ;多功能与建筑形象力的提升： 该项目将全面提升朔州现有的建筑形象，现代简洁的欧式建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出朔州最具特色的地标性商住建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。 ;二、形象定位;打造朔州城市副中心 复合型、未来性、国际化生活社区 ——朔州首个城市商业综合体—— ;物业类型及规模; 居住主题;精品购物广场，时尚动感街区;业态类型及布局;各业态定位建议;业态形式示意;原则一：商业街位于商业价值最高的地上1、2层，同时也是项目快速回收资金的重要渠道，因此商业街的规模可以适当增大； 原则二：其他业态与商业街形成良性互动，超市、美食广场、数码娱乐城、影院和健身中心都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围，因此适当增大商业街的规模，可以形成强有力的核心磁场； 原则三：本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因此商业街部分也具有侵略市场、抢占市场主力客群的性质； 原??四：建筑内部空间结构的条件限制，本项目最适合地上一二层做商业街，因此可建设面积也是影响商业街规模的重要因素。 综上所述，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，本项目商业街建筑面积建议为： 30000 平米左右;业态形式示意;利用中庭设置商业摊点及休憩设施，给人亲切随意的购物感觉，并且有效增加商业经营面积。; 美食广场是本项目不可缺少的业态之一，并且可以与其他业态形成良好互动，是聚集人气，提升商业价值的亮点之一。要做到内部环境中高档、价位中低档的区域消费力特征要求，以各种不同风味的中西式快餐为主，品种齐全的特色美食城； 原则：美食广场需要达到一定的规模才能更好的起到聚集作用 综上所述，结合区域市场主力商家美食广场的普遍选择和项目建筑空间的布局特点，本项目美食广场建筑面积建议为： 3000平米; 本项目的美食广场，一定要在内部环境及规模品种上营造自己的特色竞争力，与市场现有水平拉开差距，同时依然遵循中低价位的原则，抓住朔州年轻主力消费群。;功能：数码娱乐城包含电子游戏、互动游戏、网吧等功能，提供游戏、音乐、网络、饮料和简单食物等，面向的客户群年龄跨度较大，既有中小学生、高校学生，也有工薪一族的成年人。 供应：朔州目前还没有成规模的数码娱乐城，多是小面积的网吧、游戏厅等，主要针对的是学生客群，经营状况较好，因此此功能业态是本项目的一个典型特色商业功能业态的引入，符合区域市场主力可群的需求特征，可有效强化项目对年轻客群的吸引力。 需求：朔州卫星城高校人口接近4万人，高校的进驻，不仅为朔州的经济发展积聚了人气，同时也刺激了学校周边餐饮服务、文化娱乐、购物休闲等行业的迅速发展。再加上当地的中小学生、年轻工薪族等，这一业态存在着相当大的市场发展空间。 结合行业典型商家的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征，本项目数码娱乐城规模建议为： 3000 ～ 4000平米;数码娱乐城既是本项目的特色业态，强化项目的形象特质和差异化优势，同时也非常迎合区域市场以年轻人为主的消费群体的特征，凸现项目时尚动感的主题特色。此外，在目前的区域商圈中，这一业态属于相对空缺，市场经营空间相对较好。;业态形式示意;功能：休闲健身中心是项目的又一特色业态，包含器械、动感单车、瑜珈、各种健身操、美容、美体、舍宾等，不仅体现了本项目时尚活力的调性，而且能够抓住中高端客户群，可以有效地提升项目的档次，并与项目高星级商务酒店形成配套性优势。 供应：目前朔州市场上此类专业店数量少、规模小、设施相对陈旧且服务内容相对单一，而这些专业店的经营状况多呈上升趋势； 需求：随着居民收入水平