旧城改造项目的理解和案例整合演示教学.pptVIP

* 政府与开发商共同拆迁，然后进行土地出让，获取卖地收益 一级开发模式建议 三亚市政府 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 挂牌 签订协议 月川村 拆迁工作小组 安置房建设 市政府相关部门 股份公司 开发商 河东区 土地出让收益 * 政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地开发，获取卖房收益 三亚市政府 项目公司 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议 月川村 拆迁工作小组 定向摘牌 运营管理 安置房建设 二级开发模式建议 市政府相关部门 股份公司 开发商 河东区 ①开发商+村民股份公司 按股份分享开发利润 * 市政府相关部门 股份公司 利用三亚旧城改造资金，政府成立项目公司进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的 三亚市政府 项目公司 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议 河东区政府 月川村 拆迁工作小组 三亚城投 定向摘牌 运营管理 安置房建设 三亚城投 河东区 商业银行 债务/股权融资 信托/私募基金 国家开发银行 注资入股 村股份公司 其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行政中心 滨河公园 征地拆迁： 片区南部的土地已被政府征用建设三亚河滨河公园，现场拆迁工作已基本完成 规划目标： 充分利用环境资源，探索和示范热带城市河湖湿地与城市公园的有机统一建设，营造一个生态良好、景观独特，既满足城市居民和游客休闲游憩需求，又满足生物多样性要求的“人与自然和谐共处”的滨河公园，“打造世界一流生态河道” 。 行政中心 土地均已被政府征用，局部土地已经平整，未来将建成行政中心大楼 项目的研究范围：月川旧村，占地880亩，现状分为老干部安置区、村民居住区和菜田三部分 老干部安置区：81.9亩 菜田：130亩 老干部安置区 菜田 村民居住区 第一部分： 项目背景研究 研究内容 月川村现状分析 村民改造意愿 安置补偿要求 改造范围内总建筑面积63万平米，容积率为1.1，建筑密度70%。 村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐 违 建 村民共1172户，其中原居民934户，外来户238户，村民受教育程度普遍较低。 村民就业率低，房租为90%村民的唯一生活来源，逐渐演变成“食租阶层”，不参与社会分工，与现代社会脱离。 租户约2万人左右，以低端从业人员为主，主要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机。 * 另月川村目前还拥有海航学院对面的472亩土地 地块现状 海南航空旅游职业学院 凤凰路 军粮供应站 综合行政执法局行政大楼 体育会展中心 为达到改造目标，政府 可提供海航学院对面的 一地块作为安置用地。 该地块在凤凰路南侧， 西面是建设中的体育会 展中心，对面是海航学 院和执法局大楼，东面 有军粮供应站 地块内部有两个水洼， 其余均为荒地，地面有 青草覆盖，局部已被平 整 项目所在地 3km 研究内容 月川村现状分析 村民改造意愿 安置补偿要求 村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿 70%对目前生活环境不满意——乱，脏，没有规划，配套不足 80%对目前生活方式不满意——主要出租生活，没有其他收入；没有技能；孩子没有工作 80%支持改造，但必须合理补偿 研究内容 月川村现状分析 村民改造意愿 安置补偿要求 100%就地安置——月川村改造的基本条件 100%村民要求住联排别墅——有天有地 82%村民要求宅基地+货币补偿——最低120㎡的宅基地+不低于建房成本的货币补偿 90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会 村民对安置补偿的要求 村民安置补偿要求归根结底要解决村民的生活来源，且改造后收入不能低于改造前 是否能合理补偿 就地宅基地补偿120-150m2 房屋补偿不能低于目前的建筑成本 生活是否可持续 解决生活来源 孩子是否有工作培训机会 养老怎么办 改造 前 后 第二部分： 安置补偿方案 研究内容 城中村改造关键要点 安置补偿方案设计 操作方式 备选安置补偿方案 顺利推进城中村改造必须要考虑到以下几点 股份公司 村民 谈判时间 政府代价 政府决心 城中村成功改造最重要是获得村民的支持，安置补偿必须符合大多数村民要求 村 民 城中村改造存在着诸多的风险和不稳定因素，暴力抗法，集体上访等重大社会不稳定时间随时可能发生。在渔农村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。 村民身份可以一夜改变，但农民意识的转变是一个漫长的过程，如果忽略掉农民意识的本质，那么改造工