无锡商业广场项目定位报告2018-108页幻灯片资料.ppt

无锡商业广场项目定位报告2011 前期策划报告;本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项目。 ;整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。 ;Document number;[核心课题界定——销售物业];[核心课题界定——持有物业];Document number;[核心课题界定——销售物业];[十万方办公的市场空间——供应明显增大，需求缓慢上升];办公市场目前库存量偏大，去化周期较长;08年至今成交土地中尚有15幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧;制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户;办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群;办公借鉴个案小结;写字楼市场供大于求;;江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1元/平米/天;09年至今城西市场中仅总部壹号一个办公项目在售，该项目8月底开盘后仅仅成交0.65万平米，去化率明显偏低； 从总部壹号开盘三月来的成交均价看，价格基本保持在6500-7000元间，而同期城西高层物业的成交均价亦在此区间内，办公物业与高层物业间并不存在明显的溢价率；;;市场需求有限年极限供应量为10万方，年去化量为2万方左右，库存周期约为21个月，区域处于起步阶段，故不建议三幢类办公单体都做办公物业，建议设置一幢办公； 办公经营客户多为产业企业及第三产业，整体定位可偏向企业总部基地结合新型国际化办公集群； 继承办公市场规律，主流面积单套控制在60-80㎡，企业总部基地部分可灵活分割，适应企业标准； 整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。;[核心课题界定——销售物业];在售项目极少，酒店式公寓市场容量较为有限，整体成交均价波动明显;;物业类型;1.城中板块;目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市，市场竞争压力加剧;江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售，均依靠投资回报来吸引客户;未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项??多集中在城中、城市客厅、临港新城片区;酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上服务式公寓尚未出现;类住宅借鉴个案小结;市场竞争情况;;基本概况;目前城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市，市场中精装修项目仅长晟豪生环球公寓，项目目前对外宣传的装修标准为3000元/平米，近三月销售均价在12000元/平米左右，城西毛坯高层物业目前基本成交均价在7500元/左右。扣去精装修成本，二者价差在2500元，但是加上建安成本以及未来的租金返利，作为高端的精装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。;市场竞争情况;江阴的城市经济结构比较特殊，工业特别发达，而商业与旅游业较为落后，导致酒店业结构经济型酒店（2-3星）和高端5星级酒店两部分市场的缺失。中高端酒店（4星）酒店扎推竞争激烈。高端市场与经济型酒店市场缺失。但随着喜来登、皇冠假日等一批五星级酒店的面世，未来高端酒店市场竞争将会愈发激烈;江阴市场中五星级酒店仅泓昇苑一家，四星级酒店市场竞争较为激烈，市区主要有5家， 现行主力市场行情：标准间400-500元。泓昇苑的价格略高于4星级酒店。喜来登将于11月1日正式开业，预计价格将会明显高于目前市场水平； 各酒店都有集团公司及政府客群做支撑。各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。所以差异不大。;;未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大，目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧；;目前市场主要高星级酒店均集中于城中及城东区，并有固定的政商客群，竞争压力较大 城西区目前供应量非常小，但随着城西金融、商业区的形成，无论是经济型酒店还是高星级酒店，未来都存在不小的需求量;未来细分市场明显，服务式公寓处于市场新兴空白领域，市场成长性强，同时依托万达品牌，将成为项目价值增长点的物业类型之一，建议选取一幢单塔设置服务式公寓； 酒店式公寓虽然未来竞争较为激烈，但整体处于上升空间，同时也是价值高点和认知主流的物业类型，亦建议一幢单塔设置酒店式公寓，同时依托本案的商务酒店和其他两大类办公集群，完成城西的商务价值提升； SA公寓可适当放大面积，增强居住功能，酒店式公寓面积控制在55-70之间较为适宜； 在增强智能化的同时，建议设置中低端装修配置，完成市场错位竞争； 考虑项目集团整体运营策略，结合未来高星级酒店市场的竞争日益激烈，本案不建议设置高投入晚汇报的高星级酒店。;[核心课题界定——销售物业];商业市场整体成交走势