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关于屏山县新城集镇物业管理的调研报告 2012年10-12月，县政协对新城集镇物业管理情况开展调研，现将有关情况报告如下： 一、基本情况 县城搬迁后，屏山镇由原来的0.76平方公里增至5平方公里，县城总人口约4万，安置房总共约15000套，每户平均有2套以上的住房，一些小区空房率比较高，个别小区入住率甚至不足20％。今年6月，经县房管局推荐的6家专业物管公司中只有2家物业服务公司对新县城的屏山镇物管有兴趣，其中宜宾市乐宜居物业管理有限公司对新县城所有的移民安置房进行了实地勘测并形成了初步方案。根据其方案，按县城总面积2336701㎡测算，高标准服务收费0.65元/㎡，预算约160万/月；中标准服务收费0.40元/㎡，预算约98万/月；低标准服务收费0.20元/㎡，预算约50万/月。由于种种原因，宜宾市乐宜居物业管理有限公司最终放弃对新县城的物业管理。 二、目前物业管理开展情况 针对新县城的小区是开放式小区，按照成熟一个、推行一个的方法，采取政府补助方式，引进物管公司的模式，对成熟小区开展低水平的卫生服务。面对收费对象是移民的实际，经咨询相关专业物业管理公司，开展以下物业管理工作： 开展情况。针对小区入住率不高且是开放式小区的现状，在各小区未成立业主委员会的情况下，由政府和社区代替管理，指导各居民小区建立良好的物业管理服务体系，开展以下工作：（一）利用社区宣传栏进行宣传；（二）每个小区由居民自荐、推荐和社区推荐等模式选出区长、楼栋长，作为业主代表参与小区管理；（三）由区长、楼栋长成立业主委员会，向社会公开引进专业的物业管理公司，由小区业主委员会选定专业的物业管理公司进行管理。 收费标准。（一）住房按照0.20元/平方米收取（面积按政府登记的安置房60平米、80平米、100平米、120平米、150平米区间计算，公摊面积不计算），空置房屋按照物权法规定统一收取；（二）小区内的营业用房根据经营项目另行制定标准收取；（三）政府的空置房由政府补贴给物管公司。 服务内容。小区内集中设置垃圾桶，每日清运1-2次。保持垃圾桶清洁、无异味。小区道路、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每天擦洗1次；及时清除道路积水。每家住户将垃圾袋放置楼道口，清洁人员将其收集到地埋式垃圾池中，由县城管局统一运输。小区内不能出现成堆垃圾。 管理情况。从2012年9月起，已引进宏福、瑞成、银峰3家物业公司，共计40个清扫人员。已完成同乐小区（24地块）、朝阳小区（23地块）、宏福小区（19地块）、天一小区（11地块）、春华小区（22地块）、福星小区（21地块）、云台小区（9地块）、明珠小区（10地块）共8个楼栋长的选任工作，并开展了8个小区卫生清扫低水平的服务工作。 从调研的情况来看，引进物业管理公司管理的优势在于：（一）有专业的管理理念和手段。（二）社区可强化监管。（三）所有的用工保险由物管公司负责，避免群众与干部直接冲突。 三、存在的问题 因移民群众搬迁到一个新的环境适应有一个过程，前期管理难度大。主要是：（一）业主缺乏自觉缴费意识，小区内一些业主没有对物业管理有偿服务的意识，特别是居民的空置房；（二）政府剩余的空置房如何确定补贴标准；（三）各小区存在非法占用绿化地段、停车点、公共通道经营；（四）在底楼住房开设各种餐饮、茶房等经营项目；（五）各小区的基础实施有待完善。如：井盖破损未及时更换，绿地变菜园地、路灯长期不亮等现象；（六）小区内配套设施设备不齐全，服务质量不高，制约服务费的收缴。从试点小区看，物业服务还停留在卫生保洁方面，未对安全保卫、环境秩序、绿化管理、公用设施维护等方面进行履职，致使业主意见大，影响了物业服务费的收取。 四、建议和对策 物业管理在我县是一个新生事物，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。因此，对如何推动物业管理的规范化、制度化、顺畅化、健康化发展，提出如下建议： （一）建立健全物业管理体制，成立物业管理协会 改进移民安置小区物业管理，首先应当完善管理体制，明确政府、行政主管部门、物业管理协会、社区在移民安置小区物业管理中的责任。一是建立小区综合管理和物业管理协调制度，按照分级管理原则，建立政府、行政主管部门、物业管理协会、社区四级管理制度。政府应加强对全县移民安置小区物业管理工作的指导，研究制定相关配套政策，协调解决重大问题。建设房管部门作为物业管理主管部门，要切实担负责落实指导、规范等职能。物业管理协会加强指导、协调、管理。社区应将移民安置小区物业管理作为社区建设的重要内容，落实专人管理。二是强化社区基层组织的管理职责。充分发挥社区综合协调优势，把物业管理纳入社区公共管理服务范畴，适时配合物业管理协会组织和引导小区业主开好业主大会、业主委员会组建和换届改选等工作，并协助物业管理协会加强对业主