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PAGE 1 PAGE 38 地 产 知 识 浦江·上海城销售中心员工培训手册 公司篇 （略） 基础知识篇 一、房地产行业简介 1． “房地产”：是指房屋建筑及其建筑地块所组成的有机整体。城市广场、公园、立交桥、道路等不属于房地产。 2． “房地产业”：是指从事房地产开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业（但建筑业属第二产业）。 3． 房地产市场的三级划分与各级市场的参与人： 一级市场：指土地使用权的出让市场。 二级市场：指开发商向个人出售商品房 三级市场：指买了房子的人再将其售出去，即再交易 二、房屋分类： 根据产权关系分类： 商品房 微利（安居）房 福利房（对政府职员） 集资房（单位建） 私房 农民房（宅基地） 根据功能分类： 住宅 办公 商业 工业用房 住宅用地： 商业40年 商住两用50年 工业50年 三、登记的形式： 初始登记（总登记） 转移登记 变更登记（变名） 抵押登记（对银行） 四、相关名词解释 土地使用权出让——是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。方式：拍卖、招标、协议用地、历史用地。出让最高年期由国务院规定。出让合同由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者签订。距合约规定的动工开发日满一年未动工开发者，征出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工无偿收回土地使用权（不可抗力或政府行为命令除外）。 房地产转让——是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 建筑面积──指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。每户（或）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。建筑面积包括：使用面积和公共面积二个部分。 销售面积——是指商品房权利人实际使用的自有建筑面积与该权利人应分摊的公用面积的和。 使用面积──指包括墙体结构在内的直接为办公、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间，以及壁框、户内过道、户内楼梯、阳台、以下室、附层（夹层）2.2M以上的阁（暗）楼（指建筑层高含2.2M以下）等的面积。在计算分户建筑面积时，如：两户共有（即共墙）其所属面积由两户平均的分摊。 公共面积──建筑物之主体内，户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，内外楼梯悬挑平内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱两面三刀蓬，突出屋面有护结构的楼梯间、小箱、电梯机房等。 入伙日——交房日 起价——最低成交价 实用率——公摊率 实用面积——套内面积 五、计算公式： 总建筑面积 容积率= 占地面积 绿地面积 绿化率= 占地面积 （生态环保达70%以上，一般至40%以上） 非公摊 4．使用率= 公摊+非公摊 *100% 公摊部分包括：设备间、电梯间、变电间、垃圾屋等 不应纳入公摊部分：阳台的维护部分、地下独立的阁楼、防空设计的地下室、已作为独立使用空间销售或出租的面积。 公用建筑面积 5．公摊系数=套内建筑面积之和 （套内建筑面积之和=净面积+阳台+外墙体面积+内墙中轴线） 六、相关法律法规 1． 商品房销售应持的“五证” 规划局的规划使用证 国土局的土地使用证（证明卖方已交纳土地出让金、拥有产权保证） 建设工程施工许可证 投资许可证 地房局的商品房预售许可证 2． 房屋交易 房地产产权（概念）：房屋所有权和该房屋占用国有土地使用权。 房地产登记：即房地产产权登记。它是依法确认房地产产权的法定手续。只有通过产权登记，购房者利益才能得到合法有效的保障。 如何办理商品房预售许可证 商品房预售应当符合下列条件： 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押； 持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的高层主体3/1以上，多层主体封顶，并已经确立施工进度和竣工交付时间； 涉及房屋拆迁应有完善的拆迁安置方案和保证按时回迁具体措施 2） 商品房预售应提交证件及资料： 建设项目的投资立项批文 国有土地使用出让合同及国有土地使用权证书 建设工程规划许可证 营业执照 房屋建设总平面图及规划红线图 房屋建设白蚁预防合同 工程施工进度计划及预售方案 涉及房屋拆迁的应提交《房屋拆迁许可证》 涉及房屋联建的，应提交房屋联建合同。 3） 预售登记程序： 申请（填写《重庆市商品房预售登记申请表》）现场查勘（登记机关受理预售登记，查验各项证件资料，并到现场进行勘查）登记发证（符合预售条件的，重庆市房地产管理局在受理申请后1