武汉市常青花园战略发展构想.ppt

一条街 ＋ 几个小区 ＋若干事件 常青花园形成RBD，首先要解决的是人气问题，如何将泛金银湖生态城和区外居民引入，依赖于内外交通的“通达”和“合理”。 RBD人流引入需合理的交通动线 目前情况下，尽管常青花园与堤外区域的连接通道窄小，但城市规划已经预留多项入口，可解决该问题，只是目前市政建设尚未到位。 按照规划，常青花园作为城市副中心，未来的交通是通达的。打造RBD需常青花园借用力量促进规划道路的加速；另外，常青花园跨越机场高速连接金银湖片的立交桥或箍道应加快建设。 规划布局：引人入街 常青花园RBD塑造的是中高档休闲业态 结合周边人群的层次， 常青花园RBD要打造的是中高档休闲娱乐中心； 其业态可考虑餐饮：休闲娱乐：购物为3：4：2。 常青花园的RBD是旅游吸引物 不同于深圳华侨城、江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段等国内不同RBD的运作模式，常青花园的RBD只是“旅游吸引物”，承载的是“休闲”“短暂的休憩”功能。 RBD的商魂培育依赖主题商业 时尚主题——娱乐前线等； 休闲主题——公园商业等； 文化主题——风情院落街、艺术长廊等； 快乐主题——生态长廊、亲子乐园等； 风情院落街（或美食城）等 娱乐前线 公园商业、生态长廊 示例： 对于7、8、9号地块，商业需结合其规划形态使组团主题化，如： 常青花园RBD引景于商公园商业 常青花园的中央生态公园，规模较大，与8号地块“院落商街”紧密相邻，同时可以延伸至7号地块，引景与商，将商业与景观结合，形成特色公园商业，提高商业的休闲游憩性。 公园与商业的衔接点 打造公园商业的核心地带 公园式的开放性商业地产，区别于商业步行街和购物中心（MALL），以体验式商业为主体，业态有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态。 参考案例： 蝶湖湾仔道；位于蝶湖湾的西南部，商业建面为21460㎡、餐饮娱乐为20380㎡；由主题广场、街院式商业群、空中回廊、湖畔餐厅、湖畔公寓裙房和若干栋阔达千平的商业单体组成，是商业情景、时尚精神化半岛式复合商业集群。 深圳市怡景中心城；以“紫禁公园”为概念设计，拥有近3万平方米的屋顶生态公园和1.5万平方米的下沉水景广场，整个购物中心完全掩映在自然绿色的环境之中，顾客可以边逛街边赏景 。 日本博多水城将运河引入商业，也是“公园商业”的变异 RBD的商务灵活化酒店式写字楼 参考案例： 河南金印现代城的城际酒店式写字楼 、广州东风西路的亚洲金融中心等；其主要特点为统一产权、中小户型、酒店式配套服务、较高的租金管理费等。 常青花园部分高层楼栋规划为“公寓式办公”，对于常青花园塑造RBD，其核心在于商业，商贸和商务为辅。 建议商务部分采用不低于三星级的“酒店式写字楼”的理念进行建设，适于小型办公，拥有酒店式的服务，也可兼为酒店之用，提升其价值和灵便性。 RBD塑造成功需引入主力店品牌运营 商业的核心在于运营；巨贾大连万达惯用订单模式，招商先行，引入主力商家； 常青花园RBD体量大，且分阶段建设，按照既定业态引入主力店，并按照主力店的特色要求改进产品，是RBD招商运作的前提。 常青花园可以利用与新世界的合作关系，引入新世界高档品牌“新世界百货”（或时尚广场）、“新世界酒店”（不低于三星级）等，进行品牌化的联合运营，以形成主力商家进驻的连动效应。 将常青花园未来的战略重点“武汉首席地铁RBD”打造成功，须在交通动线更趋完善的同时，利用企业的关联品牌“新世界”，使商业主题化、休闲化、品牌化，配合公园商业、酒店式写字楼等特色的理念综合进行！！ 怎样将常青花园地铁RBD推广出去？ 推广配合 短期目标：推广RBD的概念，带动中央商业街的招商 战略目标 但是，仅仅只追求短期效果吗？ 我们更希望得到长期效应…… ◎用一个概念吸引大家关注，让这条街成为的长久产物。 ◎依托RBD的推广，全城聚焦常青，塑造城北口岸的地位 传统的社区开发模式进化到复合地产，从而产生以住宅聚合人气，人气带动商业，商业再带动人气产生住宅需求的裂核反应 RBD的开发建设不是几个月，也不是一两年，而是长达几年的一个长期的战略计划。我们在考虑推广的时候不是一次成功的推广，而是考虑到RBD的开发建设步骤、常青花园内住宅的开发建设进度以及市政规划等因素下，综合考虑常青花园的推广战略。 RBD 常青花园总体战略图 从战略图中，我们可以看到，常青花园未来住宅小区的销售和商业之间是有紧密的联系，互相的影响通过时间的交错达到复合的效用。 【战略解析】——战略手法 结合小区分阶段铺陈，相互辅助，增加关注度 利用RBD新概念张扬冲击力和整合延续性，加深吸引力 结合年度重大或市政规划事件，促进影响力 【战略解析】——战略节奏 RBD的三阶段战略铺陈 8号地块 RBD概念启动 7号地块 9