诚信跟房地产中介服务业的发展研究探究.docVIP

1.绪论 1.1研究背景 课题的研究领域属于房地产行业中的一个分支行业:房地产中介服务。房地产中介服务是伴随着房地产市场快速发展而产生、发展起来的。由于房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业应运而生。 近年来，随着市场经济的发展，房地产市场中介行业也在随之迅速发展，在房地产中介行业发展的同时，它与市场发展不协调的一面也在逐渐显现。房地产消费者一被侵权的投诉与日俱增，房地产从业者一则在急呼配套政策的完善和具体化，同时政府和市场管理部门也在不断地宣响要对市场秩序进行人力的整顿。如此种种，归根结底，其主要问题之一就是“诚信”问题。事实上房地产市场各方均或多或少的缺乏诚信，使得中国房地产中介行业在快速发展的同时，也蒙上了一层阴影。“诚信”问题成了社会广泛关注的焦点，也成为制约房地产中介企业发展的瓶顶。 1.2 研究目的及意义 房地产中介服务作为房地产市场中联系房地产交易各主体的媒介，对于搞活房地产通，提高交易效率，降低交易成本，规范市场秩序，繁荣市场起着重要的作用。但由于我国房地产中介机构起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、运作经验和管理经验方面都有待提高。虽然我国的房地产中介行业渐成规模，但是整个行业仍然处在一种无序、缺乏规则的状态，目前中介行业内部存在的“诚信”问题令人担忧，制约着房地产中介行业的发展。 本文正是根据房地产市场发展的需要，这里解决一下问题： (1)探索房地产中介现存问题的根源。根据新制度经济学的信息外部性理论，结合信息不对称原理，寻找出房地产中介的产生根源，寻求解决房地产现存问题的根本源头。 (2)探索我国房地产中介的健康发展之路。分析我国房地产中介发展现状，分析房地产中介发展中存在的问题，在此基础上结合国外的成熟经验，寻求我国房地产中介的出路。 1.3本文研究的内容 本文通过四部分予以论述。 第一部分为绪论，首先提出了本文需要研究的问题，并论述了本文的研究目的和意义。 在第二部分，首先指出房地产中介的定义：房地产中介包括经营性的服务、组织与非经营性的服务、机构，两个部分组成一个有机系统。其次，论述了房地产中介的特点与性质。最后简述了我国房地产中介的发展历程。 在第三部分，首先诚信对于房地产中介企业的重要性，然后介绍了我国房地产中介企业诚信缺失的现状，最后对我国房地产中介企业诚信缺失的原因进行了解析。 在第四部分，在以上对房地产中介诚信缺失现象及原因分析的基础上提出要对我国房地产中介进行诚信建设，从房地产行业的诚信建设和中介企业自身的诚信建设两个方面进行了论述。 2.房地产中介简述 2.1房地产中介的定义 房地产中介是市场中介的一种，是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。 狭义的房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称；而广义的房地产中介，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务[1][1]。 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日建设部50号令)的规定，我国房地产中介主要表现为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。综合起来讲，房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动。[2][2] 2.1.房地产中介性质与特点 1、房地产中介性质 房地产中介是为房地产经济运行服务的，是房地产业的有机的和重要的组成部分。房地产业是第三产业重要产业部门，由此决定了房地产中介服务也属于第三产业。 2、房地产中介的基本特点 房地产中介作为房地产业的重要构成部分，主要是根据房地产业的各种信息，依靠房地产中介的各种组织、房地产中介专业人员所拥有的各种专业知识、以及它们特有的活动方式和方法，为房地产经济各类主体提供各种服务。因此房地产中介的经济活动，具有以下一些特点： (1)房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。 (2)房地产中介组织不直接从事房地产经营管理活动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务，不能从事房地产开发和经营管理，这是房地产中介活动的一个重要特点。 （3）房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供服务时，就形成了委托人与中介人的关系，即服务与被服务关系。法律上称作合同关系或契约关系。这种关系不是长期的和固定的，服务活动一旦完成，契约关系也就解除。 2