物业纠纷处理风险防范培训课件.ppt

按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。 物业服务合同终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料移交给业主委员会的义务。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交接工作的义务。 不得随意改变物业管理用房用途的义务。 不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。 接受公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用的义务。 5. 物业服务企业的权利和义务 义 务 在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务。 协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。 确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。 因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。 将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。 法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。 5. 物业服务企业的权利和义务 义 务 物业管理经费的来源 一、定期收取物业服务费 二、物业共用部位、共用设施设备维修资金 三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润 四、政府多方面的扶持 五、开发建设单位给予一定的支持 六、业主的赞助 物业服务费的定价形式和计费方式 一、物业服务费的定价形式 1.政府指导价 由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。 2.市场调节价 由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 二、物业服务计费方式 1.包干制 业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。 适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。 物业服务费的定价形式和计费方式 二、物业服务计费方式 2.酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。 由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。 物业服务费的定价形式和计费方式 物业服务费的构成 1.包干制 物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3) 2.酬金制 预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4) 物业服务费的构成 3.物业服务成本或物业服务支出： 1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业服务企业固定资产折旧； 8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其他费用。 注意事项： 1.物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。 2.在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业服务费的构成 物业服务费的测算 （一）住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则 1.制定根据： 1）本地区综合服务项目； 2）劳动付出状况； 3）物价指数变化； 4）住户的经济承受能力； 5）小区的档次。 收费中存在的问题 法律法规不健全； 与业主的规约和合同约定不具有指导性； 业主意识不够； 物业服务不到位； 与业主沟通不到位； 开发商遗留问题； 政府遗留问题； 业主消费能力限制； 突发事件的处理业主不满意。 纠纷的概念 1.争执不下的事情 排解纠纷 2.不易解决的问题 一个充满法律纠纷的问题 纠纷处理的原则 1.物业管理纠纷处理的及时、合法原则 2.维护合法的业主团体自治规约效力的原则 3.民事纠纷尊重协议和合同的原则 4.保障社会公益优先实现和社会安定的原则 纠纷处理方式 　　物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1、当事人各方自选协商和解；2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。3、当事人之间约定仲裁；4、司法诉讼。 物业的维护和使用管理纠纷的应对 STEP1:确定产生纠纷的事由是否属于物业服务范围 A 是否属于公共范