商业街项目营销策划-方案.ppt

九、项目营销策略 营销总思路 “未来营销策略” 昨日汉阳，“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉州”。 明日汉阳，“锦绣长江鹦鹉州，珠玑中天钟家村”。 以“锦绣长江”描绘汉阳未来，描绘中天国际的未来 “功能营销策略” 以功能的第一性使整个武汉为之瞠目。以告别空调与顶G品质的严重背 离，使整个武汉为之结舌 。 九、项目营销策略 关键词 中天·国际 中天概念 天地之元点，历法之根本；四季交更、时代变迁之临界点。 《尧典》中记载，叙述了帝尧当时制定历法的情况。帝尧命令羲氏、和 氏通过观测日月星辰的运行，制定历法，告知百姓。具体的做法就 是：“日中星鸟，以殷仲春”，“日永星火，以正仲夏”，“宵中星虚， 以殷仲秋”，“日短星昴，以正仲冬”。也就是说，昼夜等长的时候， 当黄昏时见到鸟星升到中天，即为仲春或春分；白昼最长的时候， 见到大火星升到中天，即为仲夏或夏至；昼夜又等长到时候，见到 虚星升到中天，即为仲秋或秋分；白昼最短的时候，见到昴星升到 中天，即为仲冬或冬至。 九、项目营销策略 关键词 国际概念 注册世界500强的国际商务空间 国际品质：顶级品质＝节能＋智能 居住世界各地朋友的世界村——中天国际公寓 国际的思维方式：大武汉·大华中·大中国·大世界的思维方式。 七、项目商铺定位 产品定位 按照“分零发售，产权商铺”模式切割，将商铺产权全 部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租 。 东区商铺 1、一层商铺 建筑面积为30～35㎡为主；所占比例为60%；20～30㎡为辅；所占比例为 30%；10㎡以下及35～60㎡所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 2、其他各层， 建筑面积为10～15㎡为主；所占比例为60%；16～25㎡为辅；所占比例为 30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。 七、项目商铺定位 产品定位 西区商铺 二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。 东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。 七、项目商铺定位 产品设计 西区商铺 东区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 “分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 七、项目商铺定位 价格定位 定价原则：依据不同区域，制定价格原则 层总价一般控制在20～40万，尽量挖掘市场资源。首付款控制——首付款 不宜超过4～10万元，降低投资门槛。 东区商铺 西区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 一层商铺的价格为：10000元/㎡其他各层均价为6000元/㎡ 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万～200万。 二、三层均价为：6000元/㎡ 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客户。 东西区的临街店铺的均价为：25000元/㎡ 七、项目商铺定位 客群定位 本产品客群定位为经营群体和个体投资者 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构： 在30—55岁之间，其中又以35—45岁的投资者为主。 2、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。 七、项目商铺定位 投资者收益分析 标准铺位 30㎡ 销售均价 10000元／㎡ 总房价 30㎡×10000 =30万元 银行贷款 5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元) 租金收益 租金收益率10％ 年返租金额 3万元(30万元×10％=3万元) 提前返租 购房时返还3年租金9万元 实际首付款 6万元 偿还贷款 10年15万元贷款，月还款112.72×15=1690.80元 年还款1690.80×12=20289.6元 东区一层投资方式设计 七、项目商铺定位 投资者收益分析 投资者投资收益分析 租金收益 每年收益3万元，40年累计收益120万元 偿还贷款后 现金收益 A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元) B、10年累计收益97110元(9711×