物业项目风险防和安全管理.pptx

物业项目风险防范和安全管理;【互动游戏】;【互动游戏】;你的选择？ 说出你的理由？ 你的选择里面有风险吗？ 你有何考虑？;第一部分： 物业项目的风险和防范;二、从企业层面上看： 物业管理是一个非常有特色的服务行业。风险管理是物业管理企业界更加迫切的内在要求。 物业服务产品提供的对象是业主，服务对象是活生生的人， 服务人的不确定性远远要高于实物产品。 ;三、从实践操作层面上看 ： 目前，中国物业管理企业的风险管理活动几乎是空白的，呈现以下特点： 1.没有专门的人员和机构进行企业的风险管理活动； 2.企业的风险管理活动基本上是一种被动式管理； 3.企业的风险管理活动往往是瞬时或间断的，意识到了就进行管理，事后又是“好了伤疤忘了疼”； 4.缺乏系统、科学的风险管理理论方法指导；;第二节 物业管理各阶段风险管理及防范 第一阶段 楼盘接管期的风险识别及防范 第二阶段 楼盘装修期的风险识别及防范 第三阶段 楼盘日常管理的风险识别及防范 ;第一阶段 楼盘接管期的风险识别及防范 一、新建住宅小区接管的风险及防范 1.新建住宅小区接管的风险类别： 新建物业手续不健全或不合法 设计隐患 物业共有部位，设施设备的质量问题 竣工验收资料不齐全 物业服务合同 ;2.新建住宅小区风险防范策略 （1）详细了解楼盘的权属及合法性 （2）做好物业管理的前期介入工作 （3）签订《前期物业服务合同》的风险防范 1）谨慎签订物业服务合同 2）合同双方的权力要对等，不能乱承诺 3）明确物业合同服务内容、范围、合同期限等重要条款 4）物业服务费采用酬金制，要约定公示时间和内容 5）明确物业管理服务区域 6）避免对物业管理费性质进行误导式描述，明确支出范围、作用 7）注意免责条款的约定;二、老（旧）住宅区接管的风险及防范 业主委员会 该楼盘存在的历史遗留问题 物业管理公司之间的恶性竞争及不正当招投标 ;第二阶段 楼盘装修期的风险和防范 装修监管、清洁、治安是要点 业主违章装修造成结构破坏 不规范装修造成安全或消防安全隐患 装修监管不力造成小区整体外观破坏 摆摊设点人员强买强卖与业主发生纠纷冲突 小区发生治安事件 ;老（旧）住宅区接管的风险防范策略 1.考察业委会成立的程序是否合法规范，是否办理相关的手续，否 则在日后的管理服务中，将会出现诸多问题 2.尽量避免陷入恶性竞争的陷阱，不规范的业主委员会不接 3.分析这些历史遗留问题是否可以化解 4.详细的财务测算和盈亏平衡点分析 5.必要时采取风险避免策略 ;楼盘装修期的风险防范策略 1.制定装修管理预案 2.装修申报、巡查与记录 3.装修期间隐蔽工程的巡查与记录，特别事件的记录要求准确详实 4.进行闭水试验 5.装修材料入口检查 6.定时清场制度和装修出入人员主副卡制度 7.及时履行报告义务 8.买卖合同和管理规约约定 9.摆摊设点队伍的管理（合同、保证金制度、公告、现场监管） ;【案例剖析】 某小区是公务员居住的小区，开发商为了让公务员提前入住，要求管理公司在周围环境仍在施工的情况下，允许住户入伙装修。结果一业主在晚间去现场时失足跌落在未完工的地下车道上，造成骨折。 为此，管理公司被告上法庭，经裁决管理公司因未采取防护措施和明示公告，存在过错，需赔偿对方，造成公司数万元的经济损失。;【案例启示】 严格照章管理 经常性的安全宣传 明确且明示的公用设施使用规定 必要的标牌标识警示系统 业主客户行为自律公约 购买公众责任险;第三阶段 楼盘日常管理期的风险 一、治安、车辆管理类型风险 【例如】 业主家中财产被盗 业主人身及生命受到损害 车辆被盗或者坠物砸车 【启示】 此类风险关键在于防范，如果处理不当必定给公司带来一定的经济损失。;二、消防管理类型风险 设备老化引起火灾 操作不当或违规操作引起火灾 消防设施被盗、损坏 占用消防通道 缺少火灾应急预案 【启示】 消防是物业管理的重点，做好教育，培养消防意识是关键。 ;三、财务管理类风险 【例如】： 在酬金制中忽视业主的知情权 空置房物业管理费的收取 代收代缴费用引发纠纷 业主拖欠管理费用引发纠纷 【启示】 此类纠纷在于沟通，沟通的依据是法律。;四、 公共设备类型风险