服务到位不越位街道办社工委居委会物业管理合同培.pdfVIP

园区社管局物业管理培训讲义 管理有为有不为、服务到位不越位 ——苏州工业园区街道办、社工委物业管理专项培训讲义 江苏加得律师事务所 主讲：潘重岳 2014 年3 月 江苏加得律师事务所 1 / 35 潘重岳律师 园区社管局物业管理培训讲义 内容提纲 第一部分：物业管理中要点、难点、重点问题概述 1、 与业主及业主自治机构相关的问题  业主的定义、资格及人数的认定  业主小组制度  业主代表大会的成立条件  业主代表大会与业主大会的权利、法律地位  业主的缴费义务、责任及处置措施  业主大会、业委会乱作为、不作为的救济措施与监督  业主委员会委员的担任条件及罢免条件 2、 与物业服务企业相关的问题  前期物业  承接物业  物业服务企业及其人员资格、资质、合同备案  物业服务企业项目负责人制度  物业服务企业的选聘、续聘、解聘  物业使用的禁止性行为  物业服务企业的责任承担及特殊服务的约定  物业管理区域的划分 3、 与物业服务用房、车位车库及维修资金相关的问题  物业服务用房  车位车库的归属与租售  专项维修资金的缴存、承担和使用 江苏加得律师事务所 2 / 35 潘重岳律师 园区社管局物业管理培训讲义 第二部分：街道办（社工委）及居委会权力清单 1、街道办（社工委）的权力与职责：  国家物业条例的规定  江苏省物业条例的规定  苏州市物业条例的规定  园区管委会对社工委的职能定位及要求 2、居委会的权利与职责  国家物业条例的规定  江苏省物业条例的规定  苏州市物业条例的规定  住建部指导规则的规定 3、政府行政主管部门的职责（不应由街道办社工委承担的职责）  国家物业条例的规定  江苏省物业条例的规定  苏州市物业条例的规定  园区管委会意见的要求  住建部指导规则的规定 第三部分：案例分析  物业服务企业向业主收取押金的案例  物业管理区域划分的案例  业委会诉物业公司的民事诉讼案例  物业管理纠纷案例（备用） 江苏加得律师事务所 3 / 35 潘重岳律师 园区社管局物业管理培训讲义 第一部分：物业管理中要点、难点、重点内容概述 一、 与业主及业主自治机构相关的问题 1、 业主的定义与资格及人数的认定条件 1.1、 【国条例】房屋的所有权人为业主 1.2、 【北京房管局2003 年意见】依据《中华人民共和国城市房地产管理 法》及《城市房屋权属登记管理办法》，国家实行房屋所有权登记发证制度，房 屋权属证书是权利人依法拥有房屋权属的唯一合法凭证，也是对外公示房屋所有 财产关系的重要凭证，因此，业主是指房屋权属证书上记载的权利人。 1.3、【住建部《业主大会和业主委员会指导规则》2010 年】 第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专 有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，