芜湖—紫金观邸推广提案.ppt

方案3：色调的权杖 THE END苹果树（福州）房地产顾问有限公司 * * * * 体验—民国风 嗅，找专业的香料师 听，音乐要古雅轻柔，民国留声机 触，茶具要瓷器，座椅要香木 视，看民国珍藏 民国物器展——珍藏一种文化 民国风——展会演绎 民国风——展会演绎 民国风——单页演绎 民国风——置业顾问风格 体验—五星级接待服务 停车，有引导，开门，撑伞服务 入室，有门童开门，迎宾服务 接待，服务员、置业顾问、管家服务 VI P，体验民国风，感受文化建筑标杆价值 媒体策略 考虑项目短平快，所以媒体在投放时机和媒体选择上我们建议 集中优势兵力打歼灭战 （在开盘前两个月进行核心诉求） 大众媒体+定向媒体的原则 （城北户外广告/芜湖365网站/芜湖楼市/短信/单位定向团购渠道） 视觉表现 方案1：低调的图腾 方案2：紫金图腾 * 低调的居住哲学芜湖—紫金观邸推广提案 苹果树（福州）房地产顾问有限公司 市场 审视 序号 项目名称 产品类型 开发进度 高层产品 体量 开盘计划 后续开发 主题定位 高层户型 面积 公摊率 1 信德华府 别墅/洋房/ 高层 高层产品面市 约10.5万平米 7月中旬推出约3万平米 二期高层中小户型将于年底推出 双湖四公园 环湖高层 74-106平米 约17% 2 澳然天成 洋房/多层/ 高层 高层产品面市 约20万平米 认购期，预计7月中旬开盘 将有8栋高层中小户型产品陆续推出 华强城 30万平米国际青年版图 46-98平米 18%-20% 3 伊顿津桥 高层 产品一期面市 12万平米 认筹期，预计8月中旬开盘 一期推出3万平米，分四期开发 12万平米英式风情主题社区 85-111平米 18%-20% 4 美加印象 联排/洋房/ 高层 洋房产品面市 约35万平米 洋房预计8月开盘 高层产品预计9月推出市场 53万平米醇美加州生活城邦 85-187平米 20% 5 银湖波尔卡 多层项目 —————————— 6 凤鸣湖 凤凰城 别墅/洋房/高层 高层已售罄 —————————— 城北主要竞争项目类比表 从市场竞争分析项目定位 项目基本情况：信德华府位于开发区越秀路与凤鸣湖路交汇处，总占地面积152亩，总建筑面积约21万平米，涵盖12幢多层、5幢小高层、9幢高层及28套联排别墅等多种业态，可容纳1740户同时项目将引入五星级酒店、高尔夫果岭练习场、滨水体育公园、国际商业街区多种高端配套。 当前销售进度：项目7月开盘将推出二期“府上”产品的19#、21#、23#这三幢高层， 在户型选择上，以74㎡的两房，92㎡的三房为主力户型，即D3、D4户型；同时为购房者提供74.47㎡-106.25㎡的多种选择，迎合了当前市场刚性需求。 23# 22# 21# 20# 19# 18# 17# 16# 26# 25# 24# 对手，信德华府 项目户型说明：信德华府高层有D1-D6型的6种户型，面积从74-106㎡，总户数约1250套。 对手，户型 信德华府 公摊高达27% 对手，户型 项目推盘示意 第三进阶，约250套 预计2011年5月 第二进阶，约280套 预计2010年12月-2011年1月 第一进阶，约360套 推盘时间：2010年7月 第四进阶， 约360套 推盘时间：2011年9月 对手，推盘 从区域竞争角度看，项目未来的竞争主要来自于信德及华强两大对手，竞争项目主要有信德的信德华府府上；以及华强的澳然天成，伊顿津桥；及潜在的美加印象。四个项目累计的高层体量约70万平米。主要竞争项目在品牌/配套/规模/成熟度都形成了对本案的挤压。 市场挤压 竞争项目在未来一年的推售产品均为高层中小户型产品，其中信德将有近1250套的中小户型将陆续面市；而澳然天成也是主打针对青年购房群体的中小户型；伊顿津桥则在品质端打造项目中小户型的核心价值。紫金观邸项目的产品同质化竞争趋势加剧。 产品挤压 从目前主要竞争项目的推盘节点看，北城区域7/8月份将形成中小户型集中上市，信德华府拟定于7月中旬推出高层府上组团的三栋16层高层的近360套房源；同期的华强澳然天成也将推出四栋高层的中小户型产品；8月伊顿津桥也将有近280套85-111平米的户型面市；9月美加印象预计推出高层产品。结合项目自身进度，我们认为项目可以借势区域中小户型推广之势，建立项目高性价比的市场形象，截留一部分其他项目的追求高性价比的客群。 推盘挤压 未来2年内，区域同质化产品竞争加剧 低公摊成为项目最大的市场竞争要素 结论 价值 提炼 1/低公摊，同等面积下得房率高 2/建筑民国风格，品位格调高可显示出主人 的身分无比尊崇。 3/地块的稀缺，这将会是最靠近银湖的最后 一块地 1/项目土地价格单价较高