会展项目市场定位及产品设计建议.ppt

会展项目市场定位及产品设计建议 2010年4月 目录 城市综合体发展模式研究：四种模式 城市综合体发展模式 四种模式的内外因驱动 本案发展模式定位：各功能均衡发展模式 会展的龙头作用 目录 公寓市场定位 公寓市场背景 唐山典型公寓项目市场定位 公寓产品及装修标准 公寓客户及销售状况 公寓市场定位 产品定位 客户定位 价格定位 公寓产品设计建议 唐山典型公寓项目定位 客户构成及销售情况 物业管理 公寓市场定位 客户定位 公寓价格定位 价格定位 价格定位 星城时代产品建议——精装修标准 星城时代——酒店式服务 星城时代——运作模式 地块二公寓户型建议 以二居、三居为主 南北通透，独立餐厅。 全明卫生间 动静分离，卧室私密性强 洗手盆外移，更加人性化。 SOHO公寓 SOHO公寓 增加附加值的设计：Loft 目录 唐山百货商业市场 华贸中心商业群定位 经典案例2：世贸天阶 业态划分 南北楼定位 动线设计 中庭设计 项目评价 本案商业定位 规划设计建议——功能分区 规划设计建议——开放空间 目录 写字楼市场定位 写字楼市场背景 唐山高端写字楼市场定位 典型个案研究 写字楼市场定位 产品定位 客户定位 价格定位 写字楼产品设计建议 唐山高端写字楼市场定位 经典案例1：银泰中心 技术指标 基地面积： 31,305平方米 建筑总面积： 350,000平方米 地上建筑总面积： 265,300平方米 地下建筑总面积： 84,700平方米 酒店公寓楼： 120,500平方米 酒店： 31,700平方米 公寓： 58,400平方米 商业配套： 30,300平方米 办公楼A： 72,300平方米 办公楼B： 72,500平方米 大楼覆盖率： 46% 绿化覆盖率： 21% 容积率： 8 柏悦城 硬件打造 设备设施 经典案例2——华贸中心 写字楼技术指标 大堂设计 办公楼大堂入口挑高9米 地面、墙面采用高档石材装修 墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。 电梯 1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分高、低区，6+6配置。 3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。 写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。???? 空调系统： 采用VAV变风量全空气空调系统，新风量 40立方米/小时.人 。 空调系统设置自动控制装置，采用智能加湿系统。 写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。 消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。 安全防范系统： 设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统。 综合布线系统：采用区域配线结构，在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快接配线架及光纤配架。地面铺设架高地板。 通信网络系统：提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信。 计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，形成信息传输网络。 卫星及共用天线电视系统：接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号；各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。 停车库管理计费系统 ：设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进行计费、管理。 写字楼市场定位 风险提示 目前写字量的供应量相对比较稀缺，市场租售情况很好，但随着写字楼的大量供应，而唐山写字楼的年吸纳量仅二、三十万平米左右，未来2-5年内大量写字楼的入市，可能出现写字楼价格与住宅价格倒挂的风险，所以需要开发商敏锐地把握市场变化，及时地根据市场变化调整市场定位。 建设路周边潜在项目有：尚唐国际、东润地产、富丁国际、紫金广场、东方银座、恒丰大厦、硅谷科技园。 写字楼市场定位 写字楼市场背景 写字楼市场定位 地块二写字楼产品设计建议 绿色生态建议 低碳环保建议 功能配套建议 电梯建议 空调建议 停车场建议 物管公司建议 绿色生态设计建议——大堂 空中花园 空中花园形态各异，可以栽花种草，也可以只摆几个石凳，只是给使用者提供一个交谈、休憩的共享空间，充分与室外新鲜空气互动 裙楼休闲商务吧、屋顶花园 裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园 商业顶部大花园：与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。 屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量，如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3℃左右，同时 ，楼顶建造花园，可以形成休憩的空间。 低碳环保写字楼发展2大趋势，8大技术 低碳环保建议——智能呼吸式玻璃幕墙 低碳环保建议——自然通风系统 目录 经典案例1——万达索菲特大饭店 五星级奢华酒店，将法式的浪漫高雅与中国文化的巧妙融合。 为索菲特酒店集团亚太区的旗舰店。 417间豪华房及套房。 1个能容纳1250人的大宴会厅