常福新城项目定位及发展战略研究.ppt

整个Hub中心区区域，包括知识广场、三个“园地”、会议中心、信息广场，以及北面的科技园区。 创新园地7000余平方米（第一期工程）的孵化中心，将汇集国际和本地的高科技组织、孵化期企业与支撑服务企业。 科企园地7500余平方米 (第一期工程) 的办公楼，将进驻国际和本地的高科技企业、研发中心、设计中心和中小企业。 学习园地13000余平方米的空间，是提供终身教育和行政管理培训的理想场所，国际著名大学将会在此设立地区总部 科技园区创智天地以北规划为科技园区。这里为不同的科技企业筹建专业设施，如跨国集团的研发中心；中小型企业；新创高科技公司；创新园地或大学孵化基地的“毕业单位”；环保意识达标的科技产业。科技天地的西南面、会议中心附近，将会建有酒店。所有进驻创智天地和科技园区的公司，都可享受政府为高新科技产业园区所提供的优惠财政待遇。 成功开发保障体系 企业对城市依赖度相对较低 多数企业依靠智力创造财富 （IT行业、咨询公司、广告公司） 企业对便捷的交通依赖性较强 企业比较看重自身的形象 企业对生态环境的追求较高 以主流企业为主要业务对象的服务企业 特征及条件 规模优势 ——郊区商务聚集效应　 购买优势 ——独体独栋、独立产权、独立冠名；价格低于普通经济特区 政策优势 ——政府扶植，企业初建先期减免所得税 交通优势 ——高速公路、毗邻机场，地铁轻轨等轨道交通 生态优势 ——郊区建筑密度低，绿化率高，适合智力型企业 区域优势 —— 国际型大都市，有利于国际型高科技企业的集聚 商务花园作为总部经济的载体符合社会经济的发展和城市化发展进程的趋势 案例借鉴 —— 产业整合开发模式 注：案例借鉴依据：仅为“开发模式”的借鉴 * * 城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前常福新城与城市接壤，是“郊区城市化”的代表 * 郊区城市化是首先发展与城区接壤的郊区。郊区城市化是城市自然发展、良性扩张的过程。 逆城市化是城市发展到一定程度，城市环境恶化，大城市病开始出现，人们主动郊区化，该郊区是与城市脱节的郊区。 武汉城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市化。人为超前，行不通！ 区域借鉴总结 案例借鉴启示 * 华南板块开发商仅“楼巴”“村巴”一项每年就得亏损几百万元。 南奥车队每年因营运亏损数百万元，目前已经累计亏损2000多万元。 发展商每年都要向楼巴承运汽车公司补贴一笔费用，大约每条线路每月补贴10万元，假如楼巴有3条线路，每月发展商补贴给汽车公司的楼巴运营费高达30万元，一年下来就是360万元。 区域借鉴总结 梅江南的最大优势在于与母城的接壤。 梅江南成功、华南板块失败的关键是“搭台”------市政配套，同样的二人转，刘老根大舞台的和田间地头的价值不一样。 华南板块最大的失败在于功能规划单一，根本没有产业支持，整个一座“睡城”，造血功能不足，社区没有活力，后期开发商运营成本非常高。 华南板块短视的“土地经济”造成产业化落后。 亦庄和燕郊的鲜明对比表明，对于超过30平方公里的大开发区，想要打造新贵阶层的“富人区”，产业是关键，没有产业的支撑，房地产发展的后劲肯定不足。有无强劲产业支持是决定区域置业人口层次的关键。 大盘良性发展，两个温床必有其一，常福新城属于杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足 * 梅江南、长白等小盘托市容易，但道义50平方公里，相当于再造两个沈河区，对政府的财力、执行力是相当考验。 部分高端项目可能会吸引部分中高端客户，但后续支撑不足，区域挖到第一桶金客户之后，便面临“燕郊式沉沦”。 与城市接壤，区域面积小，正面代表性案例：天津梅江南，沈阳长白；负面案例：沈阳辉山。 与城市脱节且区域面积大，但有强劲的产业支撑，正面代表性案例：北京亦庄、东京迪斯尼；负面案例：京津新城。 强劲产业支撑，交通枢纽拉动是关键。 区域借鉴总结 项目发展战略： 创立大武汉新一极 打造以产业、居住、生活于一体的 多功能、多元化城市功能区 定位前的思考 案例借鉴 项目发展方向研判 项目驱动模式 报告基本思路 第一部分 第二部分 项目发展模式研究 第三部分 单纯住宅开发模式 族游地产开发模式 主题驱动开发模式 传统工业地产开发模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合开发模式 模式概述■ 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，  单纯住宅大盘的赢利模式与一盘住宅开发一样，即通过开发的效率与 土地升值赢利。成功因素：■ 功能配比多元化，合理化 以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班，