万科商业街营销策划-方案.ppt

2．其它包装策略： （1）12000平方米文化休闲广场 设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。 ? 广场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。  （2）销售中心/公共商业空间 要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 （一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析） 1．中国房地产领跑者：万科品牌具有的号召力和公信力 2．万科十年造城计划：万科城，深圳未来生活之城，CBD后花园人居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应： 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首个“会员制集约化经营”国际美食坊 6．“5年升值计划”--“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪 7．经营创造价值：专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定 8．立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广 9．充足停车位：拥有4200多个停车位 10．广场街铺王：12000平方米城市文化休闲广场街铺王 11．深圳唯一湖景街区：坐拥5000平方米人工湖无敌景观 12．步行者的天堂：400多米长体验式步行街区 （二）客户投资抗性分析及应对策略 1．客户投资抗性分析 业态无法如预期规划，很难经营成功 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平 核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。 周边（如坂田村）新增商业会对项目构成极大威胁。 从坂田村进入本项目中间路段商业缺乏，对本项目与坂田村消费人群的有效连接起到阻碍作用。 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高  2．应对策略： 引进品牌商业经营管理公司，设立强大的共同推广基金，进行统一管统一经营、统一推广 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心 在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来 进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛 与政府联动，对坂田村沿坂雪岗大道进入本项目进行相应改造，增设分商业休闲设施，引导人流；使该路段成为坂田甚至布吉最集人气的商业旺区 七、总体促销策略 1、“主力商家签约仪式及商铺正式VIP认筹”活动 （认筹日，9月4日） 配合主力商家正式签约，增强商家及投资者信心，以此为切入点正式进行商铺产权VIP认筹 2、汽车时代“20+20”新城市中心商业模式研讨会暨招商成果新闻发布会（住宅开盘后，10月16日） 对万科城开发模式和本商业开发模式进行理论研讨，用专家权威树立市场投资信心；配合招商成果新闻发布，增强商家及投资者信心。 3、“龙-坂商圈历史机遇--万科城商业投资价值论证会”（解筹前，10月23-30日） 解筹前可开展“万科城商业价值论证研讨会”，类似万科城土地竞拍前的价格论证，从报纸、网络媒体立体炒作，以吸引市场关注，并借专家结论抬高价值。 推动新闻炒作，提升区域投资价值，引起投资者对本项目的关注 利用媒体正面引导，向市场传达万科在领跑住宅的同时，意欲成为商业地产的领跑者，增强投资信心 4、针对不同类型投资者设计合适的促消活动，有的放矢直目标，促成销售。 【村民】“后出租屋时代的村民创富策略”主题讲座 l? 针对本地村民，从其投资特点出发进行说服 【自营】“买铺创业，加盟连锁”创业论坛。 l?针对自营用途的商铺购买者，联合连锁商家、创业者进行大型活动，吸引大量创业者 l? 设立一定金额的创业基金，以资助创业投资者，促进自营客户介入 5、飞扬971“美味美眉秀”评选活动 6、围绕“异域风情商业街”举办系列客户互动参与性强的现场促销活动，强化本商业街的核心价值 八、营销通路策略 重要通路1：万科各社区客户资源 万科社区如蓝湾、金色、花城、温馨家园、城市花园、福景、天景、万景、荔景、浚园、桂苑、彩园、东海岸等有着数以万计的客户资源，面对这部分客户的充分挖掘十分必要，也是最直接、最经济的通路。 ? 重要通路2：万客会及欢笑积分计划及“万客会”杂志及网站 善用拥有16000位万客会会员的万客会，善用万客会欢笑积分计划。各级会员可享受买铺积分(原积分计划未包含商铺部分，其积分点数可在住宅基础上重新制定)、老业主买铺积分、推荐购铺积分及免费参与各项理财活动，调动广大会员的积