2018年重庆商社渝南购物中心商业定位讲义教材.pptVIP

『商社·渝南购物中心』商业定位暨业态业种规划报告;本项目的商业定位宏观层面的考虑： 1、巴南区商业现状：巴南区商业发展落后，以传统商业格局为主，城市景观及商业形象欠佳，缺乏百货及购物中心类型的现代化商业形态。 2、巴南区的发展：成为重庆主城区重要的商贸流通中心；成为重庆南部地区的商务中心；成为中国西部公路物流中心；都市的休闲中心。十二五期间巴南区域地位得到极大提升。 3、区域人口在2015年前数量会增加至100万，人口城市化率会极大提高，消费能力增强，消费观念更趋都市化，其他区域现代时尚的商业卖场受到大众追捧。;定位背景;项目先天条件;定位的原则; 我们将本项目定位为区域性的，时尚的，家庭消费为主题的购物中心，上述定位是从以下三方面考虑的： 区域性定位：巴南区距离主城各区较远，所处地理位置决定了其商业辐射能力有限，主要消费人群仅限于本区及巴南周边居民，形成一种典型的区域经济； 时尚性定位：巴南区商业发展落后，本项目通过适度超前的时尚定位与现有商业及本项目主力百货形成差异，同时为巴南区期引入一种全新的生活方式； 家庭消费定位：从巴南区人口构成来看，外来人口偏少，以本地区人尤其以本土化家庭结构为主，家庭消费作为本项目的重点消费客层，这将使本项目在运营初期得到有力的消费支撑。 ;市场形象定位;客层定位;根据巴南区目前经济发展状况及对未来几年的预期，结合鱼洞市场调研分析及商业经营者访谈，本项目商业应定位为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为： 时尚化、特色化品牌集合，局部高端品牌。项目各专业店、专卖店以时尚化、特色化为主，各品类均设置个别高端品牌，来带动项目的整体形象及影响力；但以更多的时尚化、特色化商品消费，来满足巴南区更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。 “分步实施，阶段调整、逐步到位”经营档次定位是在项目运营过程中逐步实现的，通过培育期、调整期、成熟期各阶段的品牌及品类的不断调整与优化从而达到我们的档次定位目标。; 目前巴南区缺乏有竞争力的以时尚为主题的体验式休闲购物场所，而本项目的适时推出正可以填补这一市场空缺，与鱼洞现有商业项目形成“良好互补”。本项目应强调“一站式消费”这一商业概念，商家组合比例在餐饮休闲方面以主题特色类为重，在零售商方面注重品牌档次、流行程度，在整体价格定位上以中等收入者可负担之价位为主流，所面对的客层具丰富性、多样性、易引导性的特点，形成自身特有的经营主题。;本项目相关商业定位随着经济的发展,根据市场的需求而顺势调整,最后走向成熟稳定。;项目业态业种配置;项目业态业种配置比例;业态业种配比;本项目业态业种配比明细;上述业态业种配置比例是从以下几方面来考虑： 1、保证零售接近60%的配置比例，这不仅能充分体现购物中心的可逛性，也是实现项目商业价值的有效保障。 2、本项目餐饮与休闲娱乐作了较大比例的配置，作为购物中心的体验类消费，这两类业种均能在短期内迅速、有效地聚集人气，这对新商场的市场培育期将起到至关重要的作用； 3、项目商业价值的最大化是在项目的长期运营中逐步实现的，在这个过程中，业态业种比例将根据商业发展和市场需求进行不断的调整。; 上述业态业种比例是依据巴南、鱼洞目前之市场情况和对未来市场之基本判断所做出的配置，但不排除在下述情况下有可能作出相应调整： 本区域市场在短时期内发生超常规改变或政府政策的调整。 本项目中主力店（新世纪百货）的业种业态规划对本项目产生较大影响。 在本项目开业前期，主力商家对本项目的认同度发生改变。;项目业态业种配置建议; 根据本项目的商业定位，若以长期经营考虑，除已引进主力百货新世纪百货外，还需要具有两至三家品牌性较强并且自身具有强大的吸引客流能力的餐饮娱乐品牌作为本商业项目的次主力店。在此，我们建议引入电影院、大玩家（电玩）、量贩KTV（其它类）三大次主力客户。 而一般零售，建议引进与CK jeans、Mango、only类似的品牌型零售厂商，如能够引进这些品牌客户，它们不仅本身有聚客能力，部分其它品牌也都是以他们的选址开店作为参考。此类品牌为骨干品牌。 独有或新形态的经营者能够充分体现商业的特色和主题。本项目若能够引进部分在重庆稀有或巴南区尚未有，并且具有吸引力的品牌或零售厂商，例如引进类似UNQILO、Novo Concept等，可以使商场保持经营者及产品的差异性和独特性。此类品牌为特色品牌。 我们将通过次主力店、骨干品牌及特色品牌来实现本项目的商家品牌组合：;现针对可代表本项目定位及特色的商品概念做概略性说明。 ;首层餐饮设置 ;电影院 ;大玩家超乐场 ;