2011菏泽穆李生态了旅游项目住宅和别墅市场调查分析报告-精品·公开课件.pptVIP

住宅市场 市场综述 据统计菏泽房价从10年1月-11年6月平均增长约1000元/平米。预计2011年菏泽房地产市场是持平稳上升趋势，估测价格走势与上半年相比上涨约10%左右。 2011年调控力度及执行强度意在打压投机性购房，对一二线城市影响较大，相对三四线城市影响较小。 通货膨胀导致人民币贬值，尤其三四线城市现阶段购房者以刚需为主，不少客户已形成投资性购房。 菏泽正处与快速的起步期，市场政策已经从紧。 区域价格处于上升通道 本案存在一定价值拓展空间 目录 城建规划 住宅市场 政策回顾 别墅市场 项目分析 人文美墅 生态家园 穆李生态 别墅市场 供销结构 目前仅一家，还是70年住宅用地 别墅市场 运行特征 相对而言，可以说是菏泽的顶端豪宅 别墅市场 项目情况 项目共46栋，分三期开发， 138套中式园林住宅、482套普通住宅、还有少量商铺。 别墅市场 产品情况 绿化率37.5%，容积率1.33，住宅面积100平米的三房到320平米的五房。 户型、规划、景观、物业等均十分优秀 别墅市场 销售情况 目前对外公布报价5000-6000元/平方米。 据调查，最近一幢成交价格约在90万左右，单价约4000元/平方米左右。 开盘近3年，别墅仍有约40套左右未售完。 客户基本为菏泽的中小企业家。 主要广告途径为大牌、电视、网络。 去化速度较慢，价格上涨有限，说明客群总价承受力有限 别墅市场 其他别墅项目情况 目前二手报价： 菏泽牡丹欣欣嘉园别墅，在立交桥东200米，二毛厂对过，毛坯房，总面积295.96平米，其中有一层半地下室。地上三层。售价125万元，约4300元/平米。 别墅市场 中国人民银行家属楼，2007年价格为1780元/平方米。（仅作了解） 目前二手报价： 菏泽金润嘉园别墅，临近市中心，周边配套住宅价格不到4000元/平方米，总建筑面积270平米，院子15平方米，带独立车库，其中有一层半地下室。地上三层。售价200万元左右。 其他别墅项目情况 主导客户群购买期房时注重的因素 在“如果选择期房，您最关注的三个因素”中，开发商信誉、环境、配套设施位列三甲，可见人们对开发商的形象及住宅的规划配套设计尤为关心。如何在自身和项目的规划、营销中有双重突破，应是本项目的重点所在。 别墅市场 客户分析 主导客户群购买期房时注重的因素 别墅市场 客户分析 在190份主导居住客户群的有效样本中，出于对购买现房踏实、安心的目的，人们普遍选择购买现房或者是准现房，这一比例高达75.5%，只有24.5%的人选择期房。 几乎所有关注别墅的客户都希望有院子，从前面三个项目也可以看出，均“有天有地”“带独立院子”。 右图显示，主导客户群在一年之内有购房打算的比例非常少，有购房打算的人群则集中在3-5年内购房，二者比例合计占66.94%。 通过上述分析，我们可以大致勾勒出购买本项目的两类主要客户的形象： 某男，４８岁左右，已婚，有子女。大专学历，开发区内某私营企业老总，家庭年收入２０万左右。 某男，4４岁左右，已婚，三口之家，与父母同住，三代同堂。大专以上学历，市属机关干部，家庭月收入１０000元以上。 别墅市场 别墅小结 别墅项目稀缺 客群总价承受力有限 适当规划市场接受度较高的产品可以弱化市场风险 市场价格的不断攀升要求出现与之相对应的品质化产品供应 核心问题一：菏泽别墅市场梳理项目站位？ 核心问题二：项目产品如何突破价值塑造？ 对于这个项目，我们本次提报的核心问题： 核心问题三：项目高端形象起势开发策略？ 别墅市场 核心问题 目录 城建规划 住宅市场 政策回顾 别墅市场 项目分析 人文美墅 生态家园 穆李生态 项目分析 区位理解 项目—市政府，全程约14.3公里/32分钟 既有区位状况下，如何实现产品品质成为决定本案成败的关键 项目分析 本体条件 “面塑第一村”的美誉，面塑艺术享誉海外 宗地周边风景秀丽，文化气息浓厚 自然文化条件优越，具备打造低密度高端产品的先天优势 历史文化底蕴丰厚，梅花拳、炮拳的发源地 农业资源丰富“木瓜、柿饼、面塑”三大法宝 联合国教科文组织和中国民间文艺协会授予的 “民间工艺美术家”称号面塑艺术大师李芳情 项目分析 地块条件 边缘区位及配套条件有限，需要突破菏泽高端购房者对区域认知及局限， 并顺利实现项目营销突破，以及利润最大化 穆李村环绕地块周边，天然清澈河湖，原生态保留较好； 地块较规整，地势平坦，一条主路将项目分隔成三块； 项目分析 地块小结 距市中心14公里 有一定自然资料 区域板块配套欠缺 总价承受有限 “经济”别墅成为首选 同时 　景观、配套优先打造 项目市场站位—菏泽（含八县）未来高端别墅居住区 项目价值最大化，叫好叫座、名利双收 菏泽还处于房地产发展的起