鲅鱼圈项目市场调研分析报告教学讲义.ppt

* 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 一、住宅市场调研分析 4、调研分析结论 * 二：典型竞争对手分析 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 * ■馥润嘉园、渤海铭城、富吉家园、平安家园、东城怡景、丽景鸿 金苑是本案的主要竞争对手，其项目变化趋势值得重点本项目的关注。 ■馥润嘉园地处桃花潭路东段，该项目以成熟的居住区域、小面积、低总价作为市场发力点。主力户型面积58-70平，占已推出户型配比的60%。主力总价区间在11.5-21万元。该项目共11栋多层，目前已推出9栋多层，未来将推出2栋多层。市场供给量有限。该项目阁楼、小三室销售速度较慢。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争对手楼盘分析 * ■富吉家园总建筑面积32万平方米，项目一期以小面积、低总价为 市场发力点。主力户型面积65-75平，占已推出户型配比的43%。主力总价区间在16-23万元。阁楼销售速度相对较慢。与一期相比较，二期地处青龙山东侧，且处于项目的核心区域，具有外部自然景观及内部景观的优势，产品主力户型区间发生变化，主力户型面积76-92平，占二期户型配比的67%。与一期售价有50-100元/平涨幅（排出开盘促销手段干扰）。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争对手楼盘分析 * ■同时其销售结构发生了变化，放弃鲅鱼圈地区传统的多层的六层与阁楼分开销售，采取六层带阁楼销售的方式，其效果值得本案关注。富吉家园未来有约25万平方米开发量。 ■渤海铭城总建筑面积30万平方米，项目一期以小面积、低总价为市场发力点。主力户型面积46-68平，占已推出户型配比的56%。主力总价区间在10-21万元。小高层与多层比较销售速度相对较慢。主要是小高层售价比多层高250元/平，该项目未来有25万平方米开发量。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争对手楼盘分析 * ■主力总价区间在18.1-29.3万元。该项目销售速度相对较慢的户型 集中在阁楼及跃层132平方米大户型。该项目销售情况较好，产品品 质较高。 二、典型竞争对手分析 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 1、典型竞争对手楼盘分析 平安家园多层部分主力户型面积70-95平，占已推出户型配比的56%。 * 平安家园立面采用高档材质，材质采用瓷砖、干挂理石、氟碳漆， 颜色搭配较好，从而显得建筑品质较高。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争对手楼盘分析 * 入户门处理简单，而不失品质感 走廊地面踏步为理石踏步，墙面为瓷砖 平安家园多层产品已进入尾盘销售期，未来市场供应为4栋小高层产品。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争对手楼盘分析 * 东城怡景主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95㎡，约占总户型配比的78%，以目前销售价格计算，总价主力区间为22-35万元。项目未来的市场开发的重点将以小高层、高层为主。未来市场开发量约为30万平方米。 丽景鸿金苑处于长江路青龙山公园正门西侧，无论区位、城市景观、自然景观都比本案好，同时售价在本案区域内较高，与本案形成错位竞争，同时项目体量小（4栋多层+3栋高层），对本案冲击相对较小。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争对手楼盘分析 * 注：本价格表多层部分将阁楼售价计入多层均价中 本案周边楼盘均价： 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 2、典型竞争对手楼盘价格分析 * 注：排出各楼盘的促销手段、阁楼售价对楼盘对销售均价的干扰，得到的实际均价。 本案周边楼盘实际均价： 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 2、典型竞争对手楼盘价格分析 * 结论： 从均价图来看： 所选中的六个项目中，均价在2900元/平米以下有3个，有三个项目均价超过2900元/平米，整体均价要突破3000元/平具备一定市场压力； 高于2900元项目，东城怡景、丽景鸿金苑、平安家园主要集中在青龙山 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 2、典型竞争对手楼盘价格分析 * 公园附近，项目的区位及城市景观优势是其主要的卖点之一；同时东城怡景、平安家园项目品质较高也是其价格较高的原因之一。 低于2900元的项目中，在建筑品质差距不大情况下，区位及城市景观是消费者考虑的重要原因。馥润嘉苑区位及城市配套较好，富吉家园有青龙山景观，但区位较差。渤海铭城区位、城市景观较差售价最低。 从均价整体来看距离城市资源远近和规划的精细程度是影响项目价格的重要因素。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 2、典型竞争