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《律师承办商品房交付业务指引》（征求意见稿） -------------------------------------------------------------------------------- 第一章 定义与概述 第1条 商品房交付定义 本指引所称商品房交付，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。 第2条 商品房交付业务概述 商品房的交付，是商品房买卖过程中出现纠纷较多的一个环节。许多买受人为了维护自己的合法权益，单独或共同委托律师代为办理收房手续，逐渐形成了一项新的律师非诉讼业务，即本指引所称商品房交付业务。 律师承办商品房交付业务，应尽职履行下述职责： 2.1就商品房交付向委托人提供法律咨询； 2.2代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件； 2.3陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案； 2.4代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件； 2.5协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续； 2.6协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。 第二章 商品房交付程序概述 第3条 商品房交付的一般程序 3.1房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。 3.2买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。 3.3买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。 3.3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 3.3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。 3.4房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。 3.5买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。 3.6买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。 3.7买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。 第4条 我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从维护委托人合法权益的角度出发，提醒委托人充分注意房地产开发企业提出的不合理的商品房交付程序；必要时，应与房地产开发企业进行协商，促使其变更不合理的商品房交付程序。 第三章 前期准备工作 买受人收到房地产开发企业发出的入住通知，标志着商品房交付程序的开始。商品房交付程序开始之后至实地查验商品房之前，律师应做的法律事务至少应当包括： 第5条 审查房地产项目曾经发布的各类广告等宣传资料、买受人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，并向买受人提供法律意见。重点包括： 5.1是否存在显失公平等可变更或可撤销条款； 5.2是否存在无效条款； 5.3了解合同双方关于商品房交付标准、交付时间、违约责任等方面的约定。 5.4与委托人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容。 第6条 审查入住通知，并向买受人提供法律意见。重点包括： 6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于买受人； 6.2入住通知要求买受人交纳的税费是否合理、合法； 6.3入住通知列明的商品房交付时间是否与《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》的约定一致。 第7条 代表买受人参加就商品房交付程序、买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判，拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议。 第8条 提醒买受人注意商品房交付过程中经常出现的问题，向买受人提供法律咨询。 第9条 指导买受人参照入住通知准备需向房地产开发企业提供的相关资料。 第10条 买受人收到房地产开发企业发送的入住通知后，若其对入住通知写明的交付程序、需交纳税费等内容无异议，律师应提醒买受人按照入住通知的要求，携带相关证件和资料于指定时间到指定地点办