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市场细分下上海市二手房特征价格分析 　　 　　摘 要：运用特征价格模型测度了上海市二手商品住房价格的主要影响因素，发现面积、房龄、小区环境、文体设施、生活配套以及CBD的距离等因素对上海二手房价格有显著影响。而依据住房需求进一步将上海二手房市场细分为生存型、改善型、奢侈型后，发现各子市场的主要价格影响因素是存在差异的，其中：生存型二手房价格主要受轨道交通可达性、生活配套、商业便利性等因素影响，改善型二手房价格更多受小区环境、文体设施、教育配套等因素影响，而奢侈性二手房价格则主要受环境等因素影响。实证结果反映了住房市场的过滤效应存在，投资者应根据自身收入等审慎决策，政府也应适时适地进行差异化调控。 下载论文网 　　关键词：二手房 价格 影响因素 市场细分 特征价格模型 　　中图分类号： 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2017）10-052-03 　　一、引言 　　过去20多年，我国房地产业迅猛发展，住房价格不断攀升。深入了解市场细分下的住房价格影响因素，既有助于制定和实施差异化的税收、金融等政策以提高宏观调控效果，也有助于投资者理性决策。 　　现有关于特征价格法下的住房价格影响因素的研究较为丰富，如：温海珍、贾生华（2004），郝前进、陈杰（2007），赵琰、刘晓君、程亚鹏（2010），张立新、姜吉坤、温海珍（2010），张旺锋、闫星羽、董瑞娜（2