世达广场操盘思路探讨12-21-精品·公开课件.ppt

项目操盘战术谋略体系 虚实结合，借事造势 化整为零，借力发力 精准出击，循序渐进 项目操盘战术目标体系 达成“城市副中心”的市场认知 达成板块价值迅速提升的市场认知 达成开发商公信度的市场认知 项目操盘战术体系对位图 第三章、项目操盘战术实施探讨 * 那么，为顺利实现战术体系之要求，则需进一步制定战术措施计划，以使本案整体操盘步骤有条不紊的进行，避免出现“见子打子”式的无序局面！ * 见子打子 全案战术实施时间轴节点简析 区域概念普及期 区域价值引导期 以公信力媒体及姿态进行类似于政府言论的公共炒作，引发社会舆论对项目所在区域城市规划主题的关注。 以太平洋广场即将运营、西武宁城市综合体项目强势出位，两大主力商圈联袂缔造城市新经济集点，“城市副中心”格局呼之欲出作为主题，迅速确立区域属性与价值体现。 以西武宁多宗土地即将入市、区域内多个新概念人居项目即将启动，高新区高管集体寻宜居住所等事件进行事件营销，新闻性报道延续区域关注度，并引发烟台人对区域内项目的好奇心，同时建立项目在烟台人心中的期待愿望，为项目精准入市奠定基础。 以本案首期规划靓点，点式建筑形态定制出“全打头”优质户型，以此对目标客群进行生活方式及投资理念的引导。单点出击，引爆全场，塑造项目（本项目一组团）为城市副中心都市人居样板的排头兵形象，达到提升客群心理定价的目的。在推广上逐渐转移到项目本体的建筑、景观、户型、性价比优势等，进一步加深客户对项目的了解，并通过参与性活动（SP）吸引广泛客群，同时进行预定、排号、VIP客户等多种营销方式进行测试、提高项目在客群中的心理价格，为项目震撼开盘做好准备。 项目价值测试期 约半个月 约1个月 约2个月 幕后操作 幕后操作 神秘操作 精准入市 约半个月 * 1、全案炒作造势主线梳理——区域认知 初见城市副中心发展趋势 烟台六区融合下的“东部新城”发展规划 老城区商业环境如何升级？太平洋广场运营对牟平商圈格局的影响？ 牟平环城路、烟台绕城高速的规划实施，西武宁片区迎了重大发展利好！ 西武宁多宗土地集体入市，片区规划目标直指城市副中心； 区域定位：烟台东部新区首个高起点“城市副中心”，牟平向国际都市化发展的全新格局 城市副中心功能：承接牟平老城区商业升级功能，落实六区融合发展下的宜居新城 2、全案炒作造势主线梳理——区域价值认知 西武宁新兴城市综合体项目强势出位，与太平洋商圈联袂缔造城市新经济集点，“城市副中心”格局呼之欲出！ 政府对西武宁拆迁改造的力度、用地规模及政府对地块的规划要求等进行区域具有公信力的“城市副中心”为发展定位的炒作 本案首期市场定位传播： 牟平国际都市化城市副中心首发楼盘 城市副中心区位 常规营销 高品质周边配套 本案首期： 牟平 城市副中心首发楼盘 区域开发呈现多盘齐发态势，其中不乏知名开发企业进驻。 多宗土地入市，共同发展城市副中心；其中D地块将打造大型城市综合体。 创新点式建筑布局 “全打头”户型设计 低总价高功能的户型空间 小高层低密度社区 大尺度园林景观空间 借势营销 本案产品定位： 烟台首席新概念人居社区 * 说明：项目首期定位来源，详见后续分析 3、全案炒作造势主线梳理——项目精准入市认知 * 重点传播主题： 烟台六区融合规划下，牟平作为烟台东部新城的发展先行策略？牟平二环路、烟台绕城高速的规划实施，西武宁片区迎了重大发展利好！ 政府对西武宁拆迁改造的力度、用地规模及政府对地块的规划要求（符合城市副中心发展的国际化都市特征、高商业配比的城市综合体特征）等进行区域具有公信力的“城市副中心”为发展定位的炒作； 常用传播载体及手法： 通过烟台卫视、烟台日报、烟台晚报等大众媒体，以及搜房网、水母论坛等主力网络媒体进行大量的（以类似政府口径进行具有公信力的）软性新闻炒作； 同时在烟台日报、烟台晚报等大众报媒，以及搜房网、水母论坛等主力网络媒体推出“牟平城市发展大家谈”的民意调查活动，进行具有参与性和持续性的事件营销，通过立题、有奖参与、公布获奖信息等全过程的持续报道，使“城市副中心”的板块形象形成社会普遍认知。 区域认知期 * 重点执行建议： 媒体对区域事件的积极关注与持续报道，是建立板块属性认知炒作的执行关键；故，需要与烟台主流的电视媒体、发行量大的主流报媒、地方影响力和行业影响力大的门户网站等新闻媒体建立良好关系，并形成良好的、持续的深度合作关系。（针对记者进行个人公关，是发布软性新闻的有效手段，同时将减少媒体成本） 与烟台市及牟平区相关宣传部门及城市发展主管部门沟通，达成对板块属性的共同认识，以确保烟台、牟平两级政府相关部门，在本案进行的区位属性炒作中，对所报道的内容予以默许、放行，甚至给予接受采访、发表相应政府立场的讲话支持，也将是本案区位属性炒作成功的关键。 确定广告合作单位，作为板块炒作