房地产开发公司股权转让规定合同实务.docVIP

房地产开发公司股权转让合同实务－１ 近年来，房地产开发项目转让通常采取转让开发项目所在的房地产开发公司股权的形式来实现。该等股权转让具有合同标的金额大、合同交易条件复杂、合同履行期限长等特点。本文系作者结合多年参与房地产开发公司股权转让的实践经验，结合相关法律、法规、规章的规定，就房地产开发公司股权转让合同订立过程中，应注意的若干法律问题进行总结归纳，以供参考、借鉴。 一．股权转让合同是否涉及外商投资 　　若股权转让合同双方当事人中有一方或双方为外国企业或个人（包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区），或该房地产开发公司为外商投资企业，进行股权转让交易必须依照规定经审批机关（商务主管部门）批准。若受让方为外国企业或个人，则应符合自2006年9月8日起施行的《关于外国投资者并购境内企业的规定》及2006年7月11日起施行的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定，按照上述规定的要求报送相关文件、材料，按照法定的程序进行审批。 　　若股权转让不涉及外商投资的问题，则股权转让交易无须经审批机关批准，双方签订股权转让合同后，应依法向工商登记管理机关办理工商变更登记。 二．目标公司其他股东方的优先购买权 　　《公司法》第七十二条规定“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。” 　　根据上述规定，在股权转让过程中，该房地产开发公司的其他股东对转让方转让的股权，在同等条件下有优先购买权。因此，在签订股权转让合同前，应取得该房地产开发公司的其他股东同意转让并申明放弃优先购买权的法律文件。 三．订立合同的目以及合同订立的基础和前提的约定 　　 由于，受让方受让该房地产开发公司（以下称目标公司）股权，目的是取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。因此，为了使合同目的得以实现，双方应对合同订立的基础和前提，以及订立合同的目的进行充分描述，以利于双方履行合同，减少或避免纠纷的产生。 　　（一）明确合同双方订立股权转让合同的目的 　　转让方订立股权转让合同的目的：通过转让其在目标公司的股权以收回其对目标公司及房地产开发项目的投资及利益，并由受让方完成该项目的开发建设。 　　受让方订立股权转让合同的目的：通过受让目标公司的股权，以取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。 　　（二）对合同订立的基础和前提的描述主要可包括以下内容： 　　1．目标公司资产与负债现状。包括目标公司的历史沿革、注册资金、股权比例、总资产、净资产、负债、帐面现金现状等。 　　2．目标公司拟开发房地产开发项目基本状况。包括宗地位置、项目名称、宗地类型、宗地面积、宗地规划审定建筑规模、土地规划用途、土地使用权出让年限、建筑高度、建筑层数、容积率、绿化率、停车位数、代征道路用地和代征绿地等。 　　3．目标公司拟开发房地产开发项目是否已取得以下政府批复文件： 　　（1）立项批文，包括立项批复，国家计委（国家发改委）同意变更项目合作方的批函等； 　　（2）勘察成果文件审查意见； 　　（3）规划设计批文，包括《规划意见书》、《审定设计方案通知书》等； 　　（4）人防行政主管部门的审查意见，包括《人民防空工程设计审核批准通知单》等； 　　（5）消防行政主管部门的审查意见，包括《建筑消防防火审核意见书》等； 　　（6）交通行政主管部门的审查意见，包括《项目交通规划设计审查意见函》等； 　　（7）园林行政主管部门的审查意见，包括《绿化补偿费审核意见书》、树木伐移批准文件等； 　　（8）环保行政主管部门的审查意见，包括《环境影响报告的批复》等； 　　（9）市政行政主管部门的审查意见； 　　（10）《钉桩成果通知书》； 　　（11）土地协议出让的依据（如果是协议出让）； 　　（12）拆迁补偿、安置批文； 　　（13）《建设用地规划许可证》； 　　（14）《建设工程规划许可证》； 　　（15）《国有土地使用权证》； 　　（16）《施工许可证》； 　　（17）《商品房销售许可证》； 　　（18）与项目开发建设有关的其他批文、批复、证照等。 4．目标公司是否已签订以下与房地产开发