伟业_北京公馆地产项目营销策略方案计划_42p_公寓_项目定位.ppt

* 项目价值体系分析 项目保值性：项目的稀缺地段和硬件价值足以支撑项目价值的长期稳定保持 * 项目价值体系分析 项目增值性：当昆仑公寓在区域竖立起鲜明的价值标杆，本项目的增值预期也将被市场和客户接受 * 项目价值体系分析 使用功能：先进而完善的硬件设计、丰富的项目及周边软性服务配套决定了项目的巨大使用价值 * 项目价值体系分析 投资收益：项目较高的单价与当前北京市场高端项目的租金收益对比的结果，决定了本项目短线投资收益较低 * 项目价值体系分析 城市价值 价值维度 项目评价 保值性 增值性 使用功能 投资收益 综合评定 居住价值高 长线持有价值高 短期投资收益低 * 项目定位 为认可本项目价值的高端客户 打造面积适宜的综合价值较高的 在保持项目价值的基础上 城市公寓 传世藏品 150-160平米两居；200-220平米三居为主力 * 市场环境研究 项目定位研究 项目营销思路 项目营销思路 * 营销目标解析 从整售导向转变为散售导向 从品牌价值需求导向转变为现金流及利润需求导向 从顶级豪宅的导向转变为顶级公寓的导向 均价28000-30000元，2年，15亿 * 他们是有责任感的商业人士和社会精英，是中国社会成功的代表，受过良好的教育，思想开放，具有独特的生活品味，对未来充满信心。 营销方向:客户导向 * 他们是一个很活跃的群体，喜欢显示自我，勇于自我挑战。 营销方向:客户导向 * 他们充满自信、富有进取精神、追求生活品牌和品质国际化的商业精英，是鉴赏力、自我表达和个性以及生活方式国际化的象征。 营销方向:客户导向 * 德国GMP建筑设计事务所担当建筑设计 德国楼宇机电顾问咨询公司设计人文生态系统配置方案 经过德国及国内专家评审后决定采用的双重呼吸式玻璃幕墙 首次引入了目前只用于大型公建的“钢框架核心筒结构” 国际顶级建筑设计师设计室内装修 营销组织:价值沟通 * 一栋无法估价的建筑 世家尊邸 阅览百年 营销组织:广告调性 * 与家族共荣的建筑 燕莎－－复杂、多元及流动性的城市表情 营销组织:广告调性 * 顶级公寓也需要在一定程度上做一些大众推广 项目要改变销售策略的话，业内形象需要重新亮相 项目入市时间较长，推广过于小众，业内认知度不高 顶级项目的价值在一定程度上也需要大众及业内口碑的烘托 营销组织:营销手段 * 精准营销； 小众传播； 体验营销； 关系营销； 事件营销； 数据库营销； 营销组织:营销手段 * 天安国汇　　　　　　　 项目基本信息： 位于北京市中心核心地段，总建筑面积8万平方米，集高档公寓、商业于一体。项目5-14层标准层仅设150个席位，提供140平米的行政公馆至400平米的观礼私邸；15、16楼则提供定制式的私属宫殿。整个项目坐落于政经生态圈中心位置，隶属于北京市西单商业规划区的“时代商区(TBD)”的规划范围。 服务内容： 2006年6—11月 投资顾问及营销顾问 伟业贡献：通过对地段价值的挖掘，产品规划细节的调整等，重新确定项目的市场定位，极大的提升了项目的预期价值，由18000元/平米提升至30000元/平米 伟业资源——近期高端项目案例及数据 * 通用时代 服务内容: 2000-2002年 产品顾问 2002-2004年 营销策划及独家销售代理 项目基本信息： 位于通惠河畔，综合性物业（写字楼、 CBD、唯一水岸观景豪宅），占地3.69公顷，总建筑面积15万平方米，销售均价16000元/㎡，最高售价18000元/㎡。阿特金斯担纲建筑设计，国贸物业进行管理，拥有3梯2户、三面采光的豪宅气度，主力户型200-350㎡。 伟业贡献：提前三个月完成全案销售任务，销售率100%，并超额实现开发商预期价值，项目实际销售全案均价超出合同售价1500元/平米 伟业资源——近期高端项目案例及数据 * 天安·豪园 项目基本信息： 朝阳公园板块核心地段，160套同质高标准大宅，246-265平方米均等平层大宅，仅8席443-460平方米景观复式巨宅。 服务内容: 2004-2005年 营销策划及独家销售代理 伟业贡献：在开发商推广费用不足的情况下，充分发挥伟业优势，利用伟业数据库和精准小众营销创造了良好的销售业绩，得到开发商肯定 伟业资源——近期高端项目案例及数据 * 北京星河湾 项目基本情况: 北京星河湾定位于高档住宅区， 用地面积520亩，总建面约60万平米。 服务内容： 伟业提供营销顾问服务 伟业贡献：伟业顾问入场后，通过丰富的高端项目操作经验及对本地客户的深入认识，使项目一改滞销局面，迅速跃升为年度北京销售额前15强。 伟业资源——近期高端项目案例及数据 * 长河玉墅 项目基本信息： 集生态、观景、健身和休闲娱乐于一体的“天然水岸别墅区”，位