课件五房地产投资可行性分析(精品·公开课件).pptVIP

SAM 房地产开发经营 课程五 房地产投资可行性分析 SAM 一 、房地产投资环境 1、【自然环境与基础设施】 2、【人文环境】 3、【商业环境】 4、【交通环境】 二 、房地产投资机会 1、【把握入市时机】 李嘉诚抄底房地产起家 1950年创业——1957年“塑胶花大王”——厂房业主幅度提高租金——1958年自建物业用于办公——香港物业价格大升，开始部署部分资金投资房地产——60年代中受“文革”影响，香港动荡不安，大批商人移民，香港房地产一落千丈——李嘉诚 “人弃我缺“策略，低价大量收购地皮和旧楼，全部出租——3年后风暴平息，离港者纷纷回流房价急涨——高价抛售获利，并转购具有发展潜力的楼宇及地皮——只买不卖，全都用来兴建楼宇。 七十年代初，他已拥有楼宇630万平方英尺（58万㎡），出租物业超过35万平方英尺，每年单是收租，已达400万港元。 二 、房地产投资机会 1、【把握入市时机】 2、【把握市场客户】 3、【适时的经营理念】 4、【政策背景的利用】 三 、房地产投资机会选择过程 1、【外部因素】 2、【财务因素】 3、【内部因素】 四 、可行性研究过程 1、【投资机会研究】 2、【初步可行性研究】 3、【详细可行性研究】 市场可行性 财务可行性 综合效益可行性 五 、可行性研究报告内容 【第一部分 】项目用地周边环境分析 一、项目土地性质调查 01.地理位置 02.土地面积及红线图 03.地质地貌状况 04.土地规划使用性质 05.七通一平现状 二、项目用地周边环境调查 01.地块周边的建筑物 02.绿化景观 03.自然景观 04.历史人文景观 05.环境污染状况 06.地块交通条件调查 07.周边市政配套设施调查 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 四至范围； ·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； ·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； ·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 购物场所、文化教育、医疗卫生、 金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、 生活服务、娱乐休息设施、 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 五 、可行性研究报告内容 【第二部分】 区域市场现状及趋势判断 宏观形式统计与分析： 一、宏观经济运行状况 二、房地产所占比例及数量 三、固定资产投资总额 四、商品住宅价格指数 五、政策性风险评估 六、总体评价 国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产开发景气指数 国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 项目开发相关重要数据的收集： 区域房地产开发比重 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现 商品房住宅客户构成及购买心态分析 五 、可行性研究报告内容 【第三部分 土地SWOT（深层次）分析】 一、项目地块的优势 二、项目地块的劣势 三、项目地块的机会点 四、项目地块的威胁及困难点 五、决策要点分析 S：优势（strength） 企业或者项目自身的有利之处 O：机会（ opportunity ） 外部环境或者政策条件的有利之处 W：劣势（ weakness ） 企业或者项目自身的不利之处 T：威胁 （ threat ） 外部环境或者政策条件的不利之处 自然环境优越，拥有稀缺的自然大面积湖泊或者山林景观，靠江靠海。 开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。 开发商品牌信誉较好，资金雄厚。 万家丽北路拉通带来交通条件改善； 区域内高档小区渐多，逐渐形成高档聚居区的市场 印象。 市政府搬迁到区域附近 地块狭长，北有农民房，南面紧临广深高速与福荣路，噪声较大。 离繁华市区较远，公交系统不是很完善。 具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏； 教育配套水平较低； 政府规划区域内大片工业厂区