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房产税改革的政策评价——基于四方博弈的分析-社会科学论文 房产税改革的政策评价——基于四方博弈的分析 张佳丽 摘要：近年来，房产税改革政策引人关注。自沪渝两市进行改革试点之后，国务院于2013年5月明确要扩大试点，涉及的利益主体包括了政府、购房者、银行与地产开发商。在这场政策博弈中，政府为了调节税收结构、抑制投资性住房，出台各种政策；银行与开发商通过应对策略，将损失转嫁给购房者，最终购房者承担了双重福利损失。由此可见，制定效率、公平、民主、合法的公共政策是社会主义市场经济健康发展的必要条件。 关键词 ：房产税改革；政策；博弈 近年来，有关房地产持有环节征税的话题，越来越得到人们的关注和讨论。2003年，中共中央十六届三中全会首次提出“物业税”，但至今仍未推出开征物业税的相关方案和措施。2010年4月，伴随着新一轮房改，国务院发布“国十条”，指出要“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，并于5月转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，将“逐步推进房产税改革”列入了当年财税体制改革的目标中。取代物业税的房产税就此进入公众视野。原本仅对营业性房产的征税制度被调整为非营利性房产也要征税。上海与重庆两市相继进入改革试点。2013年5月，国务院发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确房产税要扩大试点。十八届三中全会之后，“房地产税”改革正式破题。可见，房产税改革是必然趋势。 然而房产税改革提出3年多以来，城市试点范围有限，且效果并不理想，房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。除了“由点到面”的分级制政策实验的过程是逐步完善成熟的过程，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量的政策设计之外。政策的出台，究竟作用在了谁的身上？其中的利益链又是如何？本文选取了购房者、政府、银行与开发商作为研究对象，对各方的利益与关系进行了博弈分析。 一、房产税改革对四方利益主体的影响 1.房产税改革对购房者的影响 购房者是直接接触房产税的利益相关者，也是最直接的承担者。收入高低是决定购房者对于房地产消费的重要因素，因此按照收入层次，将购房者分为底层、中层与上层。其中，上层包括国家与社会管理层中的高层领导干部、经营人员阶层中的大企业经理人员、私营企业主阶层中的大私营企业主、专业技术人员阶层中的高级专业人员；中层是指社会中具有中等收入、中等社会地位、较高教育程度和知识技能的社会群体；社会底层主要由商业服务业人员、产业工人、农业劳动者中处于贫困状态并缺乏就业保障的部分人员和无业、失业、半失业人员组成。不同阶层的购房者受到房产税改革的影响各不相同。 对于中底层收入的购房者来说，住房仅作为基本生活保障，需求必定是刚性的，其购房的主要目的为改善生活条件，这一层级的无房者和少房者显然为“弱势群体”，非营业性房产税的征收将导致想购房的人放弃购房或成为“房奴”。相反，处在高层收入的购房者，即俗称的“富人”，由于收入高，房产税改革政策对于他们无关痛痒。另外，投资型购房者也主要集中在这一阶层，因此，原本开征房产税的重要意义是调节收入分配，减小贫富差距，抑制房价，但这样一来，不但没有起到抑制作用，对改善居住条件的正当诉求征税，在一定程度上会制造新的税收不公平。 2.房产税改革对政府的影响 作为税种的制定者与颁布者，又作为房产税的收入者，政府在房产税改革中起到了决定性作用。 从财政部门的角度分析，自1994 年我国实行分税制财政管理体制改革以来，形成了中央税和地方税（地方共享税）两种不同的财税体制。根据事权与财权结合的原则，房产税属于地方税种，但立法权仍在中央。因而，中央与地方政府对房产税征收的态度具有不同路径的考虑。 虽然房产税开征增加了地方政府的收入，但是环节中的各种成本也随之上升。加之中央政府旨在打压房价，抑制房产泡沫，经过这几年房价虚高拉动地方GDP的结果，多数地方政府官员已难以接受房价下跌带来的负面影响。并且，从中央到地方的官员一般都有好房、大房，还有不少人有多套房，已形成了现在的既得利益群体。 从城建部门的角度分析，房产税的改革会在一定程度上抑制需求量，需求量减少会导致房地产开发商采取减少开发的策略，进而危害到城建部门的既得利益。另外，有官员称房产税一旦启动，房产交易环节税费会减少，但是交易环节产生的税费供养了众多的利益部门，到底取消哪些留哪些是一个问题。可见，当中央政府更多的考虑整个社会和谐稳定的时候，中央与地方，各个部门之间既有利益共存，又有利益矛盾。 3.房产税改革对银行的影响 银行是房地产市场中最主要的