资产评估-课件(第3章房地产评估).ppt

第八节 在建工程评估 一、在建工程的特点 （一）在建工程种类多、差异大 （二）在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致 （三）在建工程的建设工期长短差别较大 二、在建工程评估方法 （一）工程进度法 （二）变动因素调整法 （三）重编预算工程进度法 1．形象进度法 形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式： 其中在建工程建造完成的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。 折扣率的确定——应考虑营销支出、 广告费和风险收益等因素。 2．成本法 成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。 其中，土地取得费用是指为获得土地而发生的费用，包括相关手续费和税金。 专业费用包括咨询、规划、设计等费用。 建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和。 正常利税包括建造商的正常利润和营业税等。 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛