房地产抵押与评估风险防范(精品·公开课件).ppt

五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （2）超值抵押 房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。 五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （3）“售后再抵”、“抵后再售” 有的开发商预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。 五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （3）“售后再抵”、“抵后再售” 这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务，不能偿还到期借款，在建工程抵押权不解除，购房人即使已经实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也将难以处分抵押物，贷款风险就不可避免。 五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （4）利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告抵押骗取银行贷款 利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告骗取银行贷款，也是银行面临的一大风险。 五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （5）重复抵押 近年来，随着规章制度的健全和抵押登记管理的加强，除正常的余值抵押外，恶意重复设定房地产抵押现象已得到有效控制，但仍时有发生。究其原因： 一是当事人擅自改变房屋的楼号、楼层、房屋等信息，使房地产管理部门的信息系统难以识别； 五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （5）重复抵押 二是部分地方当地工商行政管理部门也在办理房地产抵押登记业务，但因该部门不掌握房屋权属档案，不了解具体房地产的权利状态，为不法分子提供了可乘之机； 三是有的当事人利用房地产管理体制上房、地分别管理或分级管理的缺陷，隐瞒已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的事实，就同一房地产到另一部门再次申请抵押登记。在上述情形下，一旦借款人恶意逃废，就会导致银行债务处于无担保状态。 五、房地产抵押的操作风险与防范 1、当前房地产抵押中存在的主要问题 （6）其他风险问题 ①法院司法解释造成的抵押担保风险：法院对于个人居住的房屋的执行设置的限制性条件；对于拖欠的建设工程价款债权优先于抵押权和其他债权的规定；对于认定未登记的商品房买卖预售合同优先于抵押权和其他债权的规定等。 ②带他项权利的房地产抵押。 ③已抵押的在建工程或按揭的预售商品房竣工后注销、变更登记、借新还旧贷款的注销、变更登记问题等。 五、房地产抵押的操作风险与防范 2、不同类型房地产抵押的风险与防范 防范房地产抵押风险从程序上讲应把好三个方面：①把好对抵押物的审核关，确保抵押物的真实性、合法性和有效性；②把好抵押物评估关，如实反映抵押物的价值；③把好抵押物登记关，确保抵押关系的效力。 在具体实践中，根据经验各类型房地产抵押及风险防范要点为： 五、房地产抵押的操作风险与防范 2、不同类型房地产抵押的风险与防范 （1）土地使用权抵押 ①明确地价款是否交清。若分期或延期，需计算利息，并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大，可能要分割抵押，有几种做法。 五、房地产抵押的操作风险与防范 2、不同类型房地产抵押的风险与防范 （1）土地使用权抵押 ②明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否完毕、商业用地是否有回迁等。另处还应注意红线外市政基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如：旧城改造中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费；新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除尚未投入配套的市政配套费用；土地开发成本按区域客观平均成本核算等。即应明确标的物状况及价格定义，由于标的物状况及价格定义不同，同一用地的价值是可以完全不同的。 五、房地产抵押的操作风险与防范 2、不同类型房地产抵押的风险与防范 （1）土地使用权抵押 ③注意项目是否有限制条件，在抵押和转让时需补交出让金。此外有些出让用地用公建配套，市政工程等费用抵扣地价、有的出让项目需上交一定比例建筑面积给政府作为公建和公益项目等都需注意。 五、房地产