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营改增后不动产相关业务财税处理解析 　　 　　[摘 要] 全面营改增后，与不动产相关的增值税财税处理发生了很大变化，对企业的财务状况、经营成果、纳税申报也均会产生较大影响。文章对此业务进行了深入研究。 下载论文网 /3/ 　　[关键词] 营改增；不动产；财税处理 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 008 　　[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）23- 0015- 02 　　0 前 言 　　2016年5月1日，我国开始全面实施营业税改征增值税，建筑业、房地产业纳入增值税征收范围，与不动产相关的增值税处理发生根本性变化。与此相适应，2016年12月3日，财政部发布《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号），营改增后与不动产相关的会计处理相关规定也与之前完全不同。本文结合财政部、国税总局的相关政策文件，对营改增后与不动产相关业务的财税处理进行深入分析，希望对广大会计人员进行相关业务处理有所帮助。 　　1 不动产购入的财税处理 　　2016年3月31日，国税总局发布2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下简称15号文），明确规定：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%（取得扣税凭证的当月起第 13 个月抵扣）。这意味着自2016年5月开始，企业购入不动产或者因自建不动产购入货物、劳务，如果取得增值税专用发票，可以予以抵扣。但考虑到与不动产相关的增值税额巨大，为保证财政收入的平稳增长，同时兼顾纳税人利益，15号文规定，对与不动产相关的增值税进项税额，必须分2年予以抵扣。为适应这一政策变化，《增值税会计处理规定》专门设置“待抵扣进项税额”明细科目。该科目核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额（增值税专用发票注明税额的40%）。 　　例如：2017年8月，某公司（一般纳税人）购入一栋办公楼，取得增值税专业发票注明不含税价格为3 000万元，增值税额为330万元，该专用发票已经通过认证。该办公楼已投入使用，款也已全部付清。相关处理如下： 　　该办公楼2017年可抵扣的增值税进项税额为330×60%=198万元，2018年可抵扣的增值税进项税额为330×40%=132万元。 　　（1）2017年8月 　　借：固定资产-办公楼 3 000 　　应交税费-应交增值税（进项税额） 198 　　应交税费-待抵扣进项税额 132 　　贷：银行存款 　　（2）2018年 8月 　　借：应交税?M-待抵扣进项税额 132 　　贷：应交税费-应交增值税（进项税额） 132 　　2 不动产改变用途或提前报废等事项的财税处理 　　15号文规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率（不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%，不动产净值=不动产原值-累计折旧）。根据财会[2016]22号），该不得抵扣的进项税额应当计入应交税费-应交增值税（进项税额转出）。 　　例如：2017年12月，某公司（一般纳税人）购入一栋厂房，取得增值税专业发票注明不含税价格为2 000万元，增值税额为220万元，该专用发票已经通过认证。该办公楼已经投入使用，款也全部付清。该厂房预计使用年限为30年，预计残值率为5%。2019年12月，该厂房因管理不善发生火灾全部损坏。相关处理如下： 　　该厂房2017年可抵扣的增值税进项税额为220×60%=132万元，2018年可抵扣的增值税进项税额为220×40%=88万元。 　　（1）2017年12月 　　借：固定资产-办公楼 2 000 　　应交税费-应交增值税（进项税额） 132 　　应交税费-待抵扣进项税额 88 　　贷：银行存款 2 220 　　（2）2018年全年计提折旧 2 000×（1-5%）÷30= 　　每月计提折旧÷12=万元 　　借：制造费用　贷：累计折旧　 　　（3）2018年 12月 　　借：应交税费-待抵扣进项税额 132 　　贷：应交税费-应交增值税（进项税额） 132 　　（4）2019年全年计提折旧 2 000×（1-5%）÷30= 　　每月计提折旧 ÷12=万元