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上海市长宁区学区房价格走势分析 　　摘要：学区房比其它房涨势更猛，比较能够持续，是房价上涨的一个刚性原因。学区房刚性需求源于优质学校资源的稀缺性，更在于学校择校政策的变迁。长宁是上海优质学校资源比较集中的区域，探讨长宁区学区房价格变动的规律对于政府调整学区资源，控制房价具有比较重要的意义。 　　关键词：学区房；择校费；择校政策 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.05.15 文章编号：1672-3309（2011）05-32-03 　　 　　 一、 长宁区学区房价格现状和主要特征 　　 　　 长宁区位于上海中心城区以西地段，总面积约为38平方公里，在这个上海“对外窗口”之称的土地上，截止2009年底，约有人口61.4万。近几年，通过建设，长宁区生态和居住环境良好，综合环境质量位于上海中心城区前列。加上上海最大的涉外住宅区的古北新区和虹桥路沿线和西郊宾馆周围建有1600多幢花园别墅，长宁区是名副其实的外籍人士聚集地。长宁区教育文化产业发达，区域内拥有多所高校本部以及市区优秀学校，吸引了众多市民购买楼盘的目光。 　　 长宁区教育资源特别是幼儿园和小学数量相对较多，但质量差异较大。据长宁区教育网站显示，长宁区32所幼儿园中市级优秀数量只有3家，而24所小学中也只有7所优秀小学。家长想要把孩子以就近入学方式送入优质学校，学区房就成为大家眼中的稀缺资源。这些重点学校大多都分布在长宁区中心地带，地段因素在一定程度上让房价居高不下，加上优质教育因素更是让家长们望“价”兴叹了。 　　 （一）重点学校学区房价严重偏高 　　 虽然“就近入学”政策在1986年已经开始实施，加上之后取消“重点”学校这一说法，这项措施只是名义上相对缩小了各学校之间的质量，并没有完全消除差距。更何况重点学校口碑早已在大众中相传，就算不带“重点”二字，年年都会有大批家长挤破脑袋要让自己的孩子进入好的学校，供需平衡以及房地产商的一定炒作导致了“学区房”的诞生，可以说是好学校拉动周围房价的上升。 　　 长宁区重点幼儿园与小学数量不多的事实导致了拥有优质教育资源机会的“匮乏”，家长们为了不让孩子输在起跑线上便不惜一掷千金购置市、区重点学校周围的物业。在大众定义中，并不是一切学校附近的房子都称为学区房，而是那些优质学校附近的房产才有资格被称作是“学区房”，所以若以此为标准，隶属于长宁区但靠近徐汇区以及静安区附近的学区房就要比西面接近于闵行区学区房价格又高出了许多。 　　 表1数据可以清晰看出重点学校附近房价与非重点学校房价之间的差距，虽然这其中的差价因素包含很多，但学校是否优质在一定程度上影响到学区房价格的高低。 　　 （二）普通学校学区房价逐步走高 　　虽然按照大众定义，学区房仅限于优秀学校附近的物业，但不能忽视那些普通学校附近的房产。由于大多数新学校当时建造在非本区域中心地段，加之师资力量不能与重点学校抗衡，导致了非重点学校教育质量不能上升，自然也就不会吸引本地有经济实力家长的目光。考虑到一部分相对没有经济实力的本地家长以及刚入沪的外来人才也需要安排子女就读上海的学校，他们就会选择那些房价相对便宜，但是靠近教育资源附近的房产，这就造成了目前长宁区普通学校房价偏高的事实。比如，安顺路小学虽然不是重点学校，但地处虹桥开发区，周围大多都是普通居民房，房龄长并没有影响其售价，二手房每平方米售价也在27000元。 　　 目前，小学实行的是小班化教育，每所学校招生班级数目平均不超过4个，平均30人1个班，最多每年招生120名小学生。以2010年入学人数为例，当时新生入学有2800人，以7所优秀小学来算，共约900名适龄孩子能进入重点学校就读，这与入学总人数明显存在差距。没有经济实力的家长既然不能选择让孩子就读重点学校，则会把目光投向离普通学校稍近的房产，这样既方便学生就读，又方便家长的日常管理。由此可以得出，长宁区普通学校附近房产市场空间较大，房价较高也是这个因素导致的结果。 　　 　　 二、 影响学区房价格的主要因素 　　 　　 （一）择校的刚性需求 　　 上海市规定入读小学的法定年龄为6周岁，也就是说按户口所在地，只要孩子到了6周岁，家长就需到由教育局规定的对口学校进行入学报名手续。20世纪80年代出生人口数量较大，为了解决读书难的问题，当时开办了许多与社区紧密联系的小学方便周围地区适龄儿童就读。而随着90年代后出生人数的大大降低，教育资源出现了闲置状态，为了整合教育资源，各地方关闭或者合并了许多中小学，导致了供给在近几年出现了不足。 　　 反观择校需求，长宁区截止2009年总人口超过61万，每年本区户籍出生人口数在近十年内不断增长。这就导致了近几年对于择校