海口恒福商业广场营销策划简案知识讲稿.pptVIP

项目定位——购买客户定位 海口本地居住的投者 内地部分城市的投资者 部分香港台湾以及国外 的投资客 少量香港台湾自主经营客户 海口本地自主 经营客户 部分岛外自 主经营客户 + = 项目 客户 投资60% 自主经营40% 外地客户占到60％ 本地客户占40％ 其中： 项目定位——价格定位 海甸岛商铺平均租价：50元/m2 /月 本项目租金预估：60元/m2 /月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优） 本项目售价：7200元/m2 （根据投资回报反推定价法 计算） 具体定价要求 按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价 此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。 项目档次定位 ——中高档综合消费场所 中高档定位 有利于 项目覆盖人群 （中高档） 提高项目的投资回报率 项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益 项目定位——项目业态定位 大型品牌超市 文化收藏超市 品牌餐饮休闲 五星级电影城 主 导 品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健 辅 恒福商业广场营销策划简案 海口市概况 海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人 海口市商业市场分析 海口市商业市场分析——现状 商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多 传统商业为主，经营水平不高 商品物流不畅，同质化竞争恶劣 城市规模小，总体消费水平不高 海口市商业市场分析——原因 住宅开发与商业地产开发混淆 抓不住商业地产开发的核心问题 过度迷信售后返租经营模式 未来海口市商业 地产经营的趋势 越来越重视商业研究 将以“订单式”开发 模式为主流 海口市商业市场分析——发展趋势 拥有雄厚资金的开 发商将会逐渐占领 商业地产市场 海口市商业调查——明珠广场 联营方式 位置 定位 经营面积 两押一缴等 海秀东路 万福隆超市 百货 专卖店 KTV 创新书店 10万m2 （7万营业） 现状 海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好 优 属于商业圈核心位置，具有特色品牌 劣 道路狭窄不属于临街地段 卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到 楼层 负一 一层 二层 三层 四层 五层 八层 租金/m2 200 600 450 300 180 180 70 海口市商业调查——南亚广场 联营方式 位置 定位 经营面积 两押一缴 一年一签等 海府路与和平路交汇处 大型购物、家乐福、专卖店 5万m2 （7万营业） 现状 营状况家乐良好 ，百货一般 相关分析 采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对 市场偏高 。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜 主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问 题，没有把南亚放在它们理想的地方 楼层 负一 一层 二层 三层 四层 五层 八层 租金/m2 160 280 __ __ 50 __ __ 海口市商业调查——宜欣购物公园 联营方式 位置 定位 经营面积 一年一签 两押一缴为主 国贸路与明珠路交汇处 大型购物中心 百货 超市 专卖店 9万m2 现状 海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好 优 面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民 劣 没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。 楼层 负一 一层 二层 三层 四层 五层 六层 租金/m2 —— 260 200 160 80 50 20 海甸岛区域分析 功能定位及规划 区域商业项目状况 区域项目分析 基本介绍 海甸岛区域分析——基本介绍 地理 北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利 人口 5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上 经济 是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具