顺鑫朗郡整案工作总结.doc

顺鑫朗郡工作总结 一、销售数据总结 1、住宅销售情况： 住宅：本项目共1085套房，销售面积：100686.56平米 根据证件办理的要求，顺鑫朗郡住宅销售分为3个阶段进行销售： 第一阶段是1期开盘阶段，开盘时间是2010年1月23日，截止到2010年4月30日 开盘共7栋楼，可售房源共468 套 销售套数：462 销售面积：42289.50 ㎡ 销售合同金额：312454649 元 实现均价：7388.47 元/㎡ 销售率：98.72% 第二阶段是2期开盘阶段，开盘时间是2010年5月22日，截止到2010年11月30日 开盘共4栋楼，可售房源共 310 套 销售套数：301 销售面积 ：28720.63 ㎡ 销售合同金额：282280379 元 实现均价： 9828.49 元/㎡ 销售率：97.10% 第三阶段是3期开盘阶段，开盘时间是2010年12月25日至今 开盘销售共4栋楼，可售房源共307套 销售套数：84套 销售面积 :9037.29 销售合同金额元 实现均价：11528.25 销售率：27.36% （其中2011.2.17日三次调控前销售56套，三次调控至今销售28套） 累计销售套数： 847套 销售面积： 78494.72㎡ 销售总金额：681019254 实现均价：8675.99元/㎡ 2、商业销售情况： 顺鑫朗郡开盘时间是2011年4月12日集中开盘 开盘销售2栋楼，可售房源共22套商铺 销售套数：22套 销售面积：2393.03㎡ 销售合同金额 实现均价：15166.91 元/㎡ 销售率：100% 二、2010年至2011年北京市房地产市场的政府宏观调控及对本项目的影响： 从2010年到现在，北京市政府共出台了3次政策调控，其目的是打压房价稳定房地产市场，对顺鑫朗郡影响较大的是第一次调控和第三次调控： 1、第一次调控的时间是2010年4月27日，此次调控内容对本项目销售的影响主要为以下几条： 此次调控被称为是史上最严肃的调控政策—“国十条”。此次调控强调严格执行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。 2、第二次调控时间是2010年9月29日，暂停发放第三套及以上房屋贷款。 3、第三次调控时间是2011年2月16日，此次调控内容对本项目销售的主要影响为以下几条： 　　对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没有住房且连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。 备注：第三次调控对顺鑫郎郡的销售影响非常严重，尤其是非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。这一条款直接导致大部分非京藉的年轻人在5年内不能购房，同时也抑制了刚性需求。 由于本项目在2期和3期销售阶段时，价格已经有了较高的提升，使顺义区大部分的客户已经不能承受此项目的总价，所以，购买本项目的客户逐渐被市区的客户及非京籍的外地年青人所取代，第3次调控的出台，直接导致适合购买本项目的客群锐减，使本项目陷入缓慢销售状态。 三、住宅销售工作内容 顺鑫朗郡一期工作内容： 1、2009年10月销售部正式组建销售团队，并进行为期一个半月的集中而系统的培训，全部人员14名通过考核上岗。 2、2009年11月至2010年1月进行项目的前期造势及客户的积累和筛选工作。 3、由于当时的房地产市场形式较好，销售部多次进行市场调查后，制定合理的价格策略和销控策略，以达成首期开盘热销的态势。 4、为了本项目能成功推向市场，2010年初项目采用集中领号方式，使本项目的客户蓄水量达到预期数量，也为项目成功开盘奠定了基础，同时也使顺鑫朗郡成为了顺义区房地产市场的焦点楼盘。 5、2010年1月23日项目采取集中摇号的方式进行公开发售、开盘，当天现场火爆，客户购买踊跃，达成了本项目一期开盘当天全部认购的热销场面。 6、2010年1月到2月中旬销售部进