商品房预售合同示范文本亮点与硬伤.pptx

住建部《商品房预售合同示范文本》的亮点与缺陷; 一、此示范文本的制定过程;二、示范文本 五大亮点; 1、对以往笼统的“公共设施设备”做了细分（第10条）;2、不再直接写违约金的比例、具体的期限 ; 3、对交付通知未送达作了合理约定(第11条） ; 4、对房号变化导致的纠纷做了合理约定（第3条） ;5、未扩大设计变更影响合同的范围（第15条） ;三、示范文本的十大硬伤;1、商品房基本情况信息不足（第3条）;1、商品房基本情况信息不足（第3条）;2、付款义务不存在不可抗力免责 ;3、买受人贷款不成的责任未明确（第7条） ;4、以备案证明文件为竣工验收合格的标志是错误的（第9条）;5、“买受人有权拒绝接收”将大大增加交付纠纷（第11条） ;6、以制裁欺诈的方式处理面积差异纠纷不公平（第13条） ;示范文本第十三条 面积差异处理 该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第 种方式处理。 1、按照套内建筑面积计价的，（1）误差在3%以内的，据实结算房价款；（2）超出3%时，买受人有权解除合同。 2、按照建筑面积计价的，（1）误差在3%以内的，据实结算房价款；（2）超出3%时，买受人有权解除合同。 3、按套计价的，双方约定如下： 4、双方自行约定： ;　　　（一）以面积为计价单位的，计价的面积发生变化，双方按实结算，多退少补。面积误差超过± %的，买受人有权解除本合同，出卖人承担相当于面积差价款 倍的违约金。买受人不解除合同的，由出卖人退还/补足差异面积的房款。 　　　（二）以套计价的，实测套内面积大于合同约定面积时，买受人无须支付差价；实测套内面积小于合同约定面积 %以上时，买受人有权解除合同，出卖人承担相当于面积差价 倍的违约金。 　　　（三）交付的露台、阳台、花园、庭院等非计价部分，实际面积小于合同约定在　%以内的，出卖人无须承担违约金；减少的面积超过　%的，出卖人承担总房款　%的违约金后，合同继续履行。 　　　前款买受人解除合同的，应当在知道实测面积之后15日内通知出卖人，未通知的，视为同意继续履行合同。;7、质量纠纷的约定严重不符合实际（第11条）;8、质量担保条款不符合担保法、合同法（第18条）;9、未约定买受人合同解除权的行使期间;补充约定买受人合同解除权的行使期间;10、限制当事人修改合同的正当权利（第28条）; 一线城市往往会制定自己的示范文本，但肯定会借鉴住建部文本的内容。二三线城市可能会直接使用住建部文本。 无论哪种文本，上述十个问题都是共性的，必须有针对性地加以应对。 1、通过删除、填空，明确约定。 2、制订补充协议，修改、补充主合同。 3、补充协议不要怕文字、页码多，字号、间距应不小于主合同。涉及买受人责任的重要条款，要加粗或以莹光笔标示。 4、有的地方不接受补充协议备案的，也要签补充协议，但可以不去备案。 5、对政府部门审查合同提出的不合理整改要求，应当据理力争，以免日后陷于违约困境。 6、对扬言处罚的政府部门，要求它出示法律依据，召开听证会，提起行政复议或者诉讼。 ; 补充协议要避免不公平条款，不可加重对方责任，减轻自己责任，排除、限制对方主要权利。避免强势表述。 以下条款都是错误的或者不适当的： 本房地产项目共有部位、公用设施设备及附属配套项目的所有权由卖方享有，但已经计入买方分摊的公用建筑面积的除外。 本人放弃底楼花园和顶层露台的权益，同意出卖人处分给第三人。 因买受人原因逾期交付的，每逾期一天应向出卖人支付相当于本合同约定总价款万分之三的滞纳金，如逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的 20 %向出卖人支付违约金。 　;谢谢聆听，敬请指正！