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住房贷款过热致经济风险剖析 　　[摘要] 随着政府下调个人住房公积金贷款利率、免征印花税和增值税、降低首付比例等一系列全面拯救楼市方案的出台，如果引起房价的新一轮过高过快增长，刺激房贷高位上扬，银行信贷资金过度投放，个贷余额与不良贷款同时增长，将使个贷进入高违约风险期；房贷利率和房价风险并存，房地产开发资金中银行信贷资金占比过半，自有资金薄弱，使得因过度依赖银行而引发的经济风险集中于银行体系内。因此，实现救市政策的低风险和有效性才是长远良策。 　　[关键词] 住房贷款；市场过热；经济风险 　　[中图分类号] F293.3[文献标识码] A [文章编号] 1006-6470(2008)06-0061-05 　　 　　1998年国家停止福利分房以来，中国的商业性房贷在10年间增长了百倍，从1998年的426.16亿元，[1]飙升到截止2008年6月末的4.3万亿元，[2]2008年9月末则高涨到4.62万亿元，[3]而美国的住房抵押贷款市场已发展50多年，其房贷余额也不过3万亿元左右，但在中国发展不到10年的房地产市场，其个人住房按揭贷款余额就达到2.86万亿元，[4]尚未包括公积金贷款4502亿，[5]已远超过3万亿元。 　　住房贷款及房地产金融信贷余额过热增长，当房市价格出现逆转时，特别是在央行自2004年至今的9次加息，2007年内5次加息的货币政策导向下，住房贷款的潜在经济风险易在银行体系内首先爆发。若此种风险发生，我国房贷风险的破坏力肯定会比美国的次级债市场风险更加惨重，因为美国次级债占比金融贷款比例不足10%。[6] 　　房市和股市是一国金融稳定和经济安全的“晴雨表”，是一国经济发展的重要指针和标杆。我国经济总量已逼近世界第三，2006年GDP达到人民币21.087万亿元，约合2.70万亿美元，而德国2006年GDP为2.3万亿欧元，约合2.86万亿美元。[7]据统计，如图1所示，1997―2006年间，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%；间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%；引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均3.89%。 　　 　　综合直接、间接，引致消费贡献率得到房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达22.49%，即在各年的GDP增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均为20%。在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资占比达2.03%。[8]为此，强势房市的健康发展对经济平稳运行尤为重要。 　　 　　一、我国住房贷款过热的现状分析 　　 　　房地产市场价格的非理性增长，不仅使得房市开发商加快投资，而且使居民的购房预期日益强烈，导致国内银行的大量资金涌入房市，据统计，2003―2007年6月底全国房价平均上涨7.02%，特别是深圳2007年前六个月房价上涨50%，一个楼盘的市值足以买下整个伊利集团。[9] 　　（一）银行信贷资金过度投放 　　个人住房抵押贷款余额（以下简称“个贷”）过快增长，1998年我国个贷仅为426.16亿元，至2007年9月末达2.86万亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。（见表1）[10] 　　 　　个贷的迅猛增长以股份制银行的表现最为突出，工行、中行、建行三大国内股份制银行的个贷余额由2005年末的1012.73亿元上升至2006年底的11760.66亿元（如图2所示），其中，2007年11月底工行的个贷余额达6000亿元。[11]与此同时，个人住房不良贷款从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元，[12]增长4.3%；工行2007年末的个人住房不良贷款率为1.3%。[13]为此，三大行的房贷违约率均达到1.6%，超过国际公认的1%的警戒线。 　　在央行2007年第三季度的货币政策执行报告中首次对房贷违约风险提出警示，报告指出：“个贷步入高违约风险期，主要存在两方面的原因，一是住房供应结构性矛盾突出，二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素”。首先，由于住房需求持续旺盛，供求关系趋于紧张，导致房价虚高，商品房销售面积大幅上升，空置面积有所减少，住宅竣工面积继续低于销售面积。据国家发改委的调查显示，2007年前三季度，全国商品房住宅竣工面积2亿平方米，同比增长11%，而销售面积4.74亿平方米，却同比增长了33.9%，其中，现房销售面积增长14.7%，期房销售面积增长42.9%，销售面积是竣工面积的2.15倍。[14]全国商品房空置面积1.18亿平方米，同比下降2.4%，商品房中住宅空置面积0.58亿平方米，同比下降11.6%。[15]数据显示，我国住房需求远大于供给的缺口仍较突出；其次，房屋销售价格上涨较快