福州核心商圈某项目策划报告qsvfrcld.doc

福州核心商圈某项目策划报告 目　录 一、福州社会经济概况 二、福州房地产业现状综述 三、今后福州楼市大势判断 四、福州商业地产规划和现状 五、东街口商圈现有的商业业态及租金行情 六、本项目产品简况 七、本项目周边商业地产项目调查 八、项目SWOT分析 九、项目定位建议 十、宣传企划思路 十一、营销计划 福州社会经济概况 福州是福建省的省会城市，全省的政治、经济、文化、教育中心。下辖13个县市区，全市总面积11968平方公里，其中市区面积106.3平方公里，全市常住人口达656万人，市区常住人口224万人，加上流动人口和八县的城镇人口，城市化程度接近50％。 从1978年改革开放以来，福州经济快速增长，GDP年平均增长约16%。2004年福州ＧＤＰ达到1548.5亿元，同比增长13％；财政总收入从74.89亿元发展到167.6亿元，2004年的地方财政收入更是超过百亿大关，达到创纪录的107亿元；城镇居民人均可支配收入目前福州人均GDP已达到3000美元，城镇居民人均可支配收入达到11360元，同比增长13％。 据预计，2005年福州市经济主要预期目标是，ＧＤＰ增长13.2％；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入扣除物价因素实际分别增长7％－8％和4％－5％。 福州房地产业现状综述 据统计，2004年福州商品房平均交易价格每平方米3262元，涨幅6.08％，低于全国平均水平4.7个百分点，在全国35个大中城市中，福州房价涨幅列第24位。 作为国民经济的支柱产业，福州的房地产业投资从2000年的发展到2004年的223.8亿元，年平均增长速度达到31.6％，其中，2004年的同比增幅达到35.38％，房地产开发投资占全社会固定投资规模的42％，相当于ＧＤＰ的14％。 福州房地产业对国民经济起到了明显的先导带动作用。如果按1：2的比例计算，约形成400—500亿元的产值，拉动ＧＤＰ约1—2个百分点，2004年房地产业为政府创造税费收入约20亿元，相当财政总收入的12％，较好地发挥了先导带动产业的作用。福州房地产业在自身快速发展的同时，还充分发挥其先导、带动产业的特点，大力带动相关行业和上下游产业的发展，如建材行业、建筑装修公司、物业管理、广告公司、中介公司，以及会展业、专业报刊和广播电视的房地产栏目等的全面繁荣和提高。据不完全统计，福州目前直接从事与房地产有关工作的就业人数大约有20万人。 在消费升级的情况下，在股市持续低迷的情况下，购房成为居民投资与消费的首选。于是我们看到，价格不菲的商品房成了抢手货，市场表现出强劲的消费需求，几乎人人都是投资者。社会主义市场经济条件下的全国房地产市场，不断涌现出了供不应求的壮观场面，举国皆商，福州也不例外。那么，福州的房地产市场整体发展是否健康呢？ 在市场经济条件下，考察一个行业的发展是否健康正常，关键是看它的产品供给与市场需求之间是否平衡，房地产行业也不例外。 1、福州房地产市场总供给与总需求的均衡态。房地产业是一个资金密集、区域性极强的高风险、高收益行业，尤其要处理好行业的总供给与总需求之间的平衡。 2004年福州全市共批准上市预售商品房563万平方米，其中市区批准上市商品房539万平方米；同期全市办理商品房合同备案登记719.81万平方米，合同金额225亿元，其中市区商品房合同备案登记649.83万平方米，合同金额211.97亿元。2004年需求大于供给约90万平方米，是5年间供求差距最大的一年；而这一年商品房和住宅单价都出现超历史水平的涨幅，分别达到6.08％和9.5％。但是也要看到，从2000年至2004年的5年间，市区共批准商品房预售2051.19万平方米，共办理商品房合同登记2085.2万平方米。这说明近年来福州房地产市场呈现供销两旺的良好状态，总供给和总需求是基本平衡、求略大于供的；2000年、2001年和2003年供大于求的积压房，被2002年和2004的求大于供给消化了，说明福州房地产的仍保持着供求的均衡态。 2、福州房地产市场供给结构和需求结构的协调性。考察房地产形势除了分析总供给和总需求之间的均衡态之外，由于房地产商品的多样性，我们还必须考察商品房的供给结构与需求结构的协调性问题。商品房的供给与需求结构主要包括住宅、商业物业、办公楼及ＭＡＬＬ等大型综合产品的比例，具体到区域房地产供给与需求结构，也可以从区位、价位、面积、建材和技术功能等角度来分析。 2004年福州市区新批准预售的各类商品房供给面积分别为住宅415.54万平方米、商场店面62.95万平方米、写字楼3.73万平方米、车库车位22.94万平方米、其它（工业等）34.1万平方米，结构比例分别为77.06％、11.68％、0.69％、4.25％和6.32％。从大的比例来看，福州房地产市场商品房的供给结构与需求结构