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住宅用地供应情况剖析 　　摘要：随着新的房地产市场宏观调控政策的推出，国家逐步加强住宅用地的供应、审核以及监督工作。我省切实贯彻国家相关政策方针，积极开展房地产调控各项工作，取得了一定的成效。笔者通过我省住宅用地供应基本情况进行分析，提出相应的建议，希望对房地产市场的稳定作出些许贡献。 　　关键词：住宅用地；调控；供应 　　2011年，我省认真贯彻执行国家房地产市场宏观调控有关政策，切实加大住宅用地供应力度，建立供地计划审核、出让公告审核、地块异常交易情况上报、供应预警信息督办与通报等监测与监管制度，并取得较好的实际效果。 　　一、全省住宅用地供应基本情况 　　2011年，全省各级国土资源管理部门坚决落实省委、省政府的决策部署，科学编制2011年住宅用地供应计划，狠抓保障性安居工程用地落实，切实增加中小套型商品住宅用地供应量，加强住宅用地批后监管力度，既符合土地市场的供需情况，也没有造成房价的大幅波动。 　　2011年，全省计划供应住宅用地14806.97公顷，其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住宅用地供应量为11514.14公顷。2011年，全省实际供应住宅用地12600.57公顷，占年度计划的85.10%，保障性安居工程用地和中小套型商品住宅用地实际供应量为9823.87公顷，占年度计划的85.32%。2011年，全省住宅用地供应量同比增长26.28%。其中，沈阳市、本溪市、阜新市、朝阳市、葫芦岛市的住宅用地供应量同比增幅较大。 　　二、住宅用地供应的特点和分析 　　（一）“流拍”逐步呈现，出让成交率逐季回落 　　2011年，全省拟出让845宗住宅用地，拟出让面积5250.63公顷。2011年，全省共实际成交706宗住宅用地，实际出让面积3980.44公顷。出让宗地成交率83.55%，出让面积成交率75.81%，出让面积成交率小于出让宗地成交率。 　　2011年，各季度的出让宗地成交率依次为89.73%、83.86%、80.81%、79.66%，各季度的出让面积成交率依次为89.56%、72.09%、72.89%和69.51%，出让宗地成交率和出让面积成交率基本呈现逐级回落的趋势。 　　分析其原因，主要缘于为稳定房地产市场发展，2011年国家相继出台多项政策，稳健调控成为房地产市场宏观调控政策的一个主旋律，供需双方对房地产市场的观望心态有所加重，传导到土地市场，便出现“流拍”逐步呈现、出让成交率逐季回落的新现象。 　　（二）住宅用地供应结构较为合理 　　2011年，全省保障性安居工程用地和中小套型商品住宅用地供应量为9823.87公顷，占住宅用地供应总量比例为77.96%，符合国家相关政策要求。2011年，全省共供应保障性安居工程用地1904.10公顷，顺利完成33.97万套保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。 　　保障性安居工程体系建设的循序推进是完善住宅政策和供应体系的必然要求。既可以增加住宅用地有效供应，分流商品住宅市场需求，缓解中低端房地产市场的供求关系，还可以稳定群众住宅消费预期，并对房地产市场起到“镇静剂”的作用。 　　（三）地价增幅略高于房价增幅，地价与房价相互协调 　　2011年，辽宁省房地产市场的投资额、开发建设情况、销售面积、销售价格等指标表现良好，持续稳定，具备一定的抗风险能力。《2011年辽宁省消费品市场分析》数据显示，2011年全省商品住宅销售均价约为4730元/平方米，同比增长5.08%。2011年，全省住宅用地平均出让价格为1779.19元/平方米，同比增长5.64%。地价增幅略高于房价增幅，地价与房价呈现较强的相关性，相互协调。 　　地价可以直接或间接影响房地产市场预期，也是影响房价变动的重要因素之一。地价与房价的相互协调，不仅可以控制房地产项目的总成本，稳定房地产市场价格整体上涨的预期，还可以使地方政府能够更好地接受中央政策的引导和社会舆论的监督，便于购房者能够对未来房价做出更加合理的判断。 　　三、趋势预测及建议 　　（一）趋势预测 　　预计，2012年我省住宅用地刚性需求强劲，保障用地任务更加繁重，主要原因在于：一是我省要确保2012年房地产投资额和销售额分别增长15%以上；二是城乡一体化进程继续加快，部分城镇居民也希望改善居住条件，将带来潜在的住宅需求；三是我省计划2012年内新开工建设21.89万套保障性安居工程，必须保证其顺利落地。 　　预计，2012年我省的住宅用地价格仍将上涨，但空间有限，主要原因在于：一是2012年我省住宅用地供应量仍将处于偏紧的状态，供需矛盾依然存在；二是国家对房地产市场调控的宏观政策基调将在2012年继续延续；三是我省尚没有形成大型的、统一的、纯粹以投机性为目的的炒房团；四是我省新增社会保障性住宅的顺