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关于房地产市场中弱势群体合法权益保护问题之探析 　　[摘要] 目前，在房地产市场中，购房者与房地产开发商相比，明显处于弱势群体地位，其合法权益屡遭侵犯，由于开发商自律行为较差，规范房地产市场方面的法律又不完善，市场机制也不健全，如何维护购房者的合法权益成为当务之急。本文认为根据当前情况，要更好地保护购房者的合法利益，使房地产市场健康发展，最有效的办法就是购房者提高自身防范意识，迫使开发商依法售楼。 　　[关键词] 房地产市场 弱势群体 面积误差比 房地产开发商 　　 　　随着房地产市场的深入发展，商品房预售正在逐年大幅增长，个人成为购房主体，根据《商品房销售管理办法》规定，现房是指已竣工验收合格的房屋，买卖现房的行为称为现售。期房也称待建房屋、楼花，是指正在建设中的房屋，即尚未建成而正在建设中的房屋，买卖期房的行为称为预售。目前，在预售中出现的各种侵权问题已成为焦点之一，其中最为严重的是面积问题，如何维权成为当务之急。 　　一、开发商面积侵权行为的具体表现 　　由于开发商弄虚作假、商品房买卖过程中的计价方式、购房者的误解和不仔细、销售管理环节的不完善等原因，商品房预售中出现的面积侵权行为具体表现在以下三个方面： 　　1.开发商多计算商品房面积 　　第一，把不该计算的计算成了面积：一些建筑物出于美观方面或设计上的需要，在房屋某一层突出设计一个没有顶盖的平台，并设有栏杆，有的开发商便把它当作半封闭阳台来计算，而这种没有盖的平台是不能计算建筑面积的；第二，应计算部分面积的却计算全部建筑面积；第三，重复计算，即明明是一个楼梯，开发商却硬计算两个楼梯。 　　2.开发商多分摊商品房公摊面积 　　第一，重复分摊：按照共有建筑面积的分摊计算规则，属于两个功能区共有的建筑面积，应该按两个功能区各自建筑面积的比例分摊。但是，某些开发商却把这部分共有的建筑面积先全部分摊给一个功能区，然后在计算另一个功能区的建筑面积时，又全部计算并分摊给这个功能区；第二，故意分摊给售价较高的功能区：两个功能区或多个功能区共用的楼梯间，本来应该按各个功能区各自建筑面积的比例分摊，但是，一些开发商却故意只分摊给售价较高的功能区；第三，营业场所充当管理用房参与分摊：例如小区配建的小商店，一些开发商却把它作为管理用房去让所有产权户分摊，这也是违反《共有建筑面积的分摊计算》规定的。 　　3.开发商利用面积误差误导欺骗消费者 　　第一，人为减少建筑面积诱导消费者：开发商往往在签定销（预）售合同中约定“上述面积为暂测面积，如暂测面积与实际面积有误差时，房价款总金额按实际面积调整结算”。等结算时，消费者却会被告知面积增加，需补交一大笔超出面积的购房款；第二，利用小误差侵占消费者利益：例如开发商计算好一幢商品房每套的建筑面积均为152.47平方米，但却故意以152.67平方米销售，每套多销售0.2平方米，一幢房屋两单元共32套，每平方米售价4000元计，每套多收800元，一幢房屋多收2.56万元。开发商就这样玩把戏，便多收了2万多元；第三，面积计算混淆“陷阱”：布置样板房应该是件好事，它对于促进楼宇销售起到极好的辅助效果。样板房装修本应按使用面积予以设计布局，但个别样板房却放大使用面积，有的甚至以建筑面积取代使用面积设置样板房，从而造成样板房空间面积大于交楼空间面积，对购房者构成有意欺骗。 　　二、购房者如何维护自身合法权益的思考 　　1.掌握面积误差的法律处理办法： 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”即根据规定如果出现面积误差比（面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。），买受人一是可以继续履行合同，二是可以请求解除合同。 　　2.明确公摊面积大小 　　因为按建筑面积计价既涉及到套内建筑面积又涉及公摊面积，既建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，所以有可能会发生不利于购房者的变化，所以购房者必须明确公摊面积的大小，以