中山帝璟东方营销策划诊断提案初稿.ppt

广告传播案例2——招商·雍华府 “上海+招商局”，如何以两个富于传奇性的品牌意象钩沉出项目独有的精神世界，打动一群人？ NP品牌系列南京西路篇 广告传播案例3—— 中信 凯旋城 在超越周边项目价格80%的“疯狂”目标下，如何基于项目已经建立的地标性品牌号召力，恰当得与目标客群沟通，并真正俘获他们？ 为什么客户一边抱怨我们的广告与价格，一边快速落定？ THE END 谢谢聆听 * 价格策略 调整内部价格，形成价格挤压格局，加速销售 。 运用价格技巧，折扣战术，配送方式、捆绑式营销等手段促成交易 。 栋 19栋 20栋 21栋 房号 01 02 03 01 02 03 01 02 03 05 面积 117.42 162.41 162.41 117.28 164.31 162.22 79.92 145.44 144.64 113.43 推货套数 18 17 17 18 17 17 17 17 17 17 销售套数 7 1 12 1 1 1 8 6 4 4 剩余套数 11 16 5 16 16 16 9 11 13 13 销售率 38% 0.05% 70% 0.05% 0.05% 0.05% 47% 35% 24% 24% 3 1 2 1 2 3 1 2 3 5 9512元/㎡ 9286元/㎡ 9087元/㎡ 9312元/㎡ 8567元/㎡ 8675元/㎡ 均价： 内部价格调整 21栋03单位与05单位均价对调。 21栋03单位10层以下往下调，11层以上价格往上调。 19栋02单位往下调至9220元/㎡，20栋02、03单位往上调至9312-9512元/㎡。01单位调至9087元/㎡ 增加折扣，用于控制现场成交 带家私、家电、全屋装修等配送方式出售 一口价单位联动 项目楼体广告建议 销售中心外立面装上夜莹彩灯，指示牌，21栋01单位外立面悬挂楼盘等。提高项目感知度，为路过客户告知信息。 昌生地产 电话号码 帝璟东方 销售中心 样板房包装 注重细节，多余不雅观的物料需移除，保持清洁。 摆放高端舒适的座椅，采用自动鞋套机，增加板房户型图，更换软包增添居家生活感受。 开设电梯看板房，提高档次， 电梯广告，渲染气氛。 销售中心包装 增添： 昌生地产的简介 帝璟东方的地理位置的规划图 小区生活的解读 产品成本的构成与做工 小区服务特色 音乐播放系统 功能分析系统 更新植树的金布包装，衬与三种柔和色彩的花藤环绕，以增加小区环境亮点 在看楼通道两旁、景观广场、示范单位前庭设置情调背景音响， 深化客户对园林特色风情生活的遐想。 帝璟东方 小区园林包装 加深、加阔看楼入口处，显示大气。 施工现场进行围合，并作适当的包装。 取消刀旗，增加样板房指示牌，保持园林清洁，物业管理人员日常站岗。 红线外岗亭服务 区域模型讲解区 园林讲解服务区 样板房情景演绎 工法房标准讲解 物业服务讲解区 小区模型讲解区 项目形象树立 大堂经理服务区 电话接听岗服务 深度沟通洽谈区 客户感知价值 1 9 8 7 6 5 4 3 2 10 11 高 中 低 12 销售厅门岗迎宾 客户触点 目标 重点提升 重点提升 适当强化 适当强化 视觉、行为感知价值 理念感知价值 体验价值 客户体验系统 客户洗脑：产品形象宣传片 培训高素质的销售团队 礼仪培训 户型分析 客户心理分析 市场动态培训 客户现场沟通 销售人员业务指引 逼定技巧 建立强而有力的销售团队 4月 7月 8月（11年） 6月 5月 9月 向内树立形象 业主洗脑 向外投放形象 市场引爆/客户体验季 忠诚度达成 圈层客户维系 旺销 “昌生”俱乐部成立 SPA与燕窝调理讲座 毛戈平跨界之旅 业主投资理财座谈会 “尚装·饰品”专场 顶级车展 联合奢侈品展 精准渠道拓展：与4S店/银行/珠宝/服装设计/高档消费场所/商会、协会等联合营销，引起关注。 圈层营销：俱乐部活动贯穿整个小众营销过程（图表中蓝色色块） 户外大牌：作为长效媒体投放/在高速路口增加 报纸：在营销节点、配合活动进行硬广投放/平常以软文或专栏为主 其他：杂志/电视/电台广告作为短效媒体投放；杂志式客户通讯制作 4择3 贯穿 小众圈层活动延续 3择2 区域巡展：调用昌生资源，在中山昌生各大楼盘或其他商业广场作夸区域推介宣传 以圈层营销作为核心策略 业主运动会 看房团 建立高端服务形象 酒店式服务接待 红线外岗亭服务 样板房情景演绎 深度沟通洽谈区 销售厅门岗迎宾 安全员向客户行标准军礼，双手做交通指示，指引小区大门位置，动作举止恭敬礼貌。 推门迎接客户，鞠躬30°，欢迎观临示意；安排销售代表轮序接待客户，动作干练。 迎接客户，指引客户入座换鞋套，双手递送鞋套。 客户坐下洽谈区，端上咖啡、奶茶、饼干、蛋糕等