第三章房地产金融市场 - PowerPoint 演示文稿培训教材.pptVIP

第二步 清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后，假定开发商以成本的125％的价格，即125万元出售房屋，开发商即可用购房者支付的购房款清偿建设贷款本息。 第三步 创建抵押贷款。假定房价与抵押贷款的比率为70％，那么，购房者可以申请抵押贷款额为87．5万元；剩余的30％，即37．5万元，须由购房者一次性支付，我们称这笔款项为首期付款。 完整的初级抵押贷款市场 建设贷款的发放不仅使得开发商得以开发新的建筑物业，而且完工以后的建筑物又成为购房者向金融机构申请抵押贷款的保证。购房者申请的长期抵押贷款(因为贷款期限很长，所以常常被称为永久性贷款)和支付的首期付款使开发商得以清偿建设贷款的本息并实现了利润。 建设贷款的贷款人、永久性贷款的借款人、开发商和购房者四方面构成了一个完整的初级抵押贷款市场。 （二）、二级抵押贷款市场 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。 二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖。 第三节我国房地产金融市场的主要特点 （一）银行信贷是房地产金融的主要渠道 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程（见图3-2）。 图3-2 我国房地产市场运作及其资金流程图 （二）股权融