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真正彻底破解小产权房问题的途径-经济 真正彻底破解小产权房问题的途径 文/臧秀清 李旭辉 【摘要】小产权房问题始终是社会关注的热点和政府解决的难点。小产权房的产生与发展是多方面原因所致。在一定程度上，小产权房市场和商品房市场形成了中国房市的“双轨制”，其对经济、社会的影响弊大于利。本文以马克思地租理论为基础，将土地价值从源头细化为绝对地租、级差地租和垄断地租，同时提出住房建设体系划分为“元”和“级”，以经济杠杆推进城乡建设用地市场建设。通过对小产权房进行全面摸底后，以博弈的思维充分考虑各方利益，构筑法、理、情多维的利益模型，最后依情况与性质分类处理。 关键词 小产权房；马克思地租理论；分类处理 【基金项目】本文是河北省社会科学发展研究课题“小产权房问题研究”（201401346） 的主要研究成果。 【作者简介】臧秀清，燕山大学经济管理学院教授，博士，研究方向：企业财务管理；李旭辉，秦皇岛市政协，硕士，研究方向：社会管理与宏观调控。 我国的农村土地主要包括农业土地和农村建设用地（住宅用地、村企用地和公益事业用地等） 两大部分。近几十年来，部分农村建设用地（包括极少农业土地） 被直接开发建设成用于居住的房屋，出售给农民，也出售给城市居民，称之为“小产权房”。党的十八届三中全会明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”后，小产权房问题成为舆论的热点和焦点。 一、我国小产权房的现状 小产权房不是一个法律概念，它是民间长期对由乡镇政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。用现行法律法规审视小产权房，其不符合土地用途管制制度，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，严重违反国家土地和城乡建设管理法律法规，扰乱了土地市场和房地产市场秩序。据全国工商联调查，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。近几年，小产权房在全国各地大行其道。例如，截至2011 年12 月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%（其数据之中也包含农村集体建设用地被整体规划成国有建设用地后但没有报批和征用手续的部分）。在小产权房出现的初期，民众购买多为无奈，在城里买不起商品房，只能到郊区买小产权房。但在后期，购买者中既有外地进城务工人员，也有基层公务员等城市人员，更有购房囤积投机者，涉及到各行各业的大众。小产权房价格一般仅及周边商品房价格的1/2甚至1/3，小产权房购买者大部分存在着侥幸心理，认为“法不责众”，国家不会对购买事实否认或惩罚，而且法律迟早会让“小产权房转正”。房市调控不力、经济利益驱动、从众思维与侥幸心理导致了小产房权房遍地开花，小产权房问题成为我国最大的经济社会问题，其中隐含着复杂的利益博弈，并涉及到社会公平性。 二、小产权房的产生与利弊 在目前，农民事实上只拥有土地的使用权，不拥有对土地的最终支配权，农村的经营性建设用地等也不能与城镇国有土地“同地同权”，土地管理制度的不完善进一步固化了城乡二元结构。在土地市场的二元框架中，农村土地市场没有实现自身的发展，也不能够建立统一的城乡土地市场。在巨大经济利益的驱动下，小产权房未受到城乡规划与土地管理制度的制约和管理，恣意而生，不断发展并遍及全国。小产权房是我国在社会主义市场经济探索中出现的不良产物。从法律上看，既有立法问题，也有执法问题；从成因上看，既有地方政府的责任，也有农民集体、城市居民法律意识淡薄的原因；从现实状况看，既有土地产权制度的原因，也有城市住房制度的原因。小产权房问题是利益驱动下的“越轨”，冲破了法治底线，对社会公平造成了实质性的伤害。在小产权房市场中，还涉及到某些基层公务员、村委会和私人开发商的利益链条。小产权房存在许多不合规、不合理、不公平之处，但它也“帮助”政府建设了许多“保障房”，解决了一些民众住无所居的紧迫民生问题，并在无形中减缓了国内商品房价格的快速抬升，保护了部分低收入群体的生计不被房地产业完全吞噬。从一定程度上看，小产权房市场和商品房市场形成了中国房市的“双轨制”，其对经济、社会的影响弊大于利。小产权房存在时间越长就越难以解决，必须要在全面深化改革中给予破解。 三、在全面深化改革中破解小产权房问题 在我国全面深化改革的过程中，解决小产权房问题意义重大。在建立城乡统一的建设用地市场的过程中，应在符合城市规划和用途管制前提下，对农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，以集体经营性建设用地与住宅用地等改革为突破口统筹小产权房问题。小产权房问题尽快得到破解具有以