房地产开发投资及拓展实务导论.ppt

与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权等问题使中国的房地产市场具有自己的特性 第二轮宏观调控：导致市场进入较长时间的横盘调整期 未来市场预判：长期看涨，短期转淡 高台阶下房地产发展趋势 案例研究：香港 案例研究：香港—整固期 总结：市场不同时期的应对策略 宏观调控下企业可以采取的关键行动 2008年房地产行业投资重点 房地产多区域多项目运营的趋势分析 当今房地产企业四大关键成功要素 风险防范按照项目公司土地开发权取得各有不同： 招投标方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准。风险小，安全性高。 招投标方式风险关键点：由于招投标的主体是政府相关部门或土地储备开发中心，存在法律风险的可能性较低，着重注意的是： 招标书中确定的地块面积、范围、规划参数，并需要实地考察。 按时和准确的完成投标文件，按照招标文件的要求制作、完善，避免制作无效的投标文件。 拍卖方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准、竞争激烈，但法律风险小。 拍卖方式风险关键点： 注意拍卖公告； 由于拍卖机构中部分属于社会中介机构，应当查阅相关文件原件，向政府相关部门索取相应的开发参数，以便和拍卖公告核对，避免两者之间存在差异，引起不比要的法律风险。 现场勘查，核对是否与拍卖公告一致。 按照不同的方式予以区别： 招投标方式： 着重了解招标文件，以及招标地块的现状； 准确、及时完成投标文件； 加强实地考察； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况。 拍卖方式： 充分了解拍卖公告，以及拍卖地块的现状； 加强实地考察； 核对土地使用权的所有人和用地规划技术指标等； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况； 股权转让的形式: 对于防范土地使用权风险来说，主要是通过对土地使用权的事先调查，看土地是否存在抵押、质押、查封等情况。如果存在这些权利限制状况，在签订股权转让之前一定要求项目公司股权出让方和第三人联系撤销上述权利限制措施，否则将会产生巨大的法律风险。 向政府相关部门了解该开发地块用地标准和规划技术参数。了解并掌握这些参数之后，有利于相关部门作出各种数据预测。 对于项目公司而言，首先应当通过适当的调查了解项目公司股权转让之前的资产负债情况，最为关键的是公司的净资产，公司净资产将成为股权转让的一个基准价格。 项目公司出让的股权是否存在权利瑕疵，主要是指股权是否存在抵押、质押和查封的权利限制状况。事前的调查对这个方面也存在一定的障碍。 项目公司是否涉及重大诉讼、仲裁和重大行政处罚。如果涉及应当要求出让方及时披露这些情况，由专业人员对这些情况作适当的评估。同时，要求出让方承诺不影响现有公司净资产，提供适当担保或者暂停支付相应股权转让款，以此来避免可能产生的巨大法律风险。 案例：中远收购颐中、卓越与日樱的合作、万科与中粮的合作、中交投资、ING 项目评价体系及技术标准 ------经济评价体系与技术标准 基准考核一览表 Ⅱ 开发部 40/47d 内部定标，外部招标手续完成具备施工许可证进件条件 招标图纸完成 总包招标 Ⅱ 开发部 30 外部招标手续完成具备方案报件条件 取得立项批复 方案外部招标 成本部及 主管领导 Ⅱ 项目中心工程 10/13d 取得证件 招标手续完成 施工许可办理 Ⅱ 营运中心 140/150d 取得建设工程规划许可证 获取土地 总报建周期 开发部及 主管领导 Ⅱ 项目总经理，集团经营管理部 开盘前15天 完成公司评审和集团备案 价格方案 Ⅱ 项目总经理，集团经营管理部 开盘前3个月 完成公司公司和集团评审定稿 营销策划报告 Ⅱ 项目总经理 60d 项目策划报告公司评审通过 获取土地 项目策划 Ⅱ 项目总经理，设计部 30d 产品建议书公司评审通过，方案设计要求确定 获取土地 定位优化 营销部及 主管领导 Ⅱ 项目中心工程 30/50d 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 扩初设计完成 施工图设计 Ⅱ 成本部 20/30d 招标图完成出图 扩初设计完成 招标图设计 Ⅱ 集团技术管理部，开发部 20/30d 实施方案最终成果完成并集团备案，相关报建图完成出图并公司内部审核修改无误 方案设计完成 扩初设计 Ⅱ 项目总经理，集团技术管理部，开发部 90d 实施方案公司、集团评审定稿，报建方案图咨询完成，正式方案报建图内审完成修改出图 获取土地 方案设计 Ⅱ 项目中心工程 140/170d 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 获取土地 总设计周期 设计部及 主管领导 Ⅱ 营运中心 竣工备案 取得开工证 施工周期 项目工