常山城东新区地块市场简报全解.pptx

;目录;城市区位：地处闽、浙、赣、皖四省咽喉，隶属浙江衢州市;主要对外道路;城市资源：旅游资源丰富，多种矿产资源位居全省首位。特有经济产物成为农业增长主导产业。;城市生产总值：常山县及人均GDP均处在衢州全市倒数第二，由于地理位置处于省内西部，经济水平较省内东部及周边县市均较为薄弱。;产业结构：省内典型的工业支柱型产业城市，第二产业绝对值位居三产之首，但第三产业尤以旅游业近年也发展迅速。;人口数量:常山县人口基数较小，城区人口占总量约1/3，外来人口有限，属于典型的导出型地区。;居民收入：城镇居民与农村居民收入差异较大，虽仍处于稳步增长走势，但与其他县市相比处于相对较低收入水平。;城市总结:; 城市总体规划时间：2005年-2025年； 规划范围：全县总面积1099.1平方公里，规划区面积共计180.0平方公里，其中可建设用地面积约为54.55平方公里，占规划区面积的比重为1：3.3； 城市性质：浙西门户区域；浙闽赣皖四省边界地区重要的特色产业基地；长三角生态农产品及精深加工基地；华东地区乡村旅游休闲度假基地；四省边际物流基地； 人口规模：2010年为43.82万，县域城镇化水平为44.6%；2020年为49.32万，县域城镇化水平为60.2%。但与全县实际汇总数据相比，人口数量及城镇化率远未达到预期值，存在较多不确定因素。;城市空间发展策略：规划期内以东向发展为主，以北延、南伸为辅，远景考虑向西发展。;城市交通规划：未来常山交通将十分便利，除原有道路外铁路建设将更拉动城市经济发展，融入大杭州交通枢纽范畴。;城东新区规划：未来城东新区将是常山政府主要规划开发重点区域，是集行政办公、金融中心、商住于一体的综合化新城，是老城区的延伸和扩展区域。;城东新区规划：城东新区将有四大主要片区组成，先期规划建设的一期滨江开发区是城东新区的核心区域，与老城区隔江相望，具有优越的地理环境区位。;城市规划总结:;限贷不限购政策;房地产投资：常山房地产投资额总量较少，虽呈现逐年递增趋势，但所占固定资产投资比值却长期处于全市末位。;房地产成交及价格：2008年前常山房地产市场较为稳定，处于供小于求的状况，成交均价在2010年开始受“4万亿”投资、民间借贷以及购房政策宽松等因素影响，大幅增长。;房地产供求区域：常山整体房地产市场发展以老城区为主，辐射城南及城西两大板块，已发展较为成熟，目前主要开发项目均集中于此。南北工业园内开发项目较少，而未来开发主要区域城东新区暂为市场空白。 ;在售项目汇总：以2009-2011年开发项目为主，集中于老城区及其辐射的城南、城西区域，工业园区已有部分项目陆续开发上市，但相对价格与城区内相差较大，需求量也有限。;在售项目概况：当前项目上市面积为33万㎡，已去化22万㎡，去化率为66.7%，虽去化值较高，但各项目基本均以长时间周期换取消化量。;在售项目概况：全县主要在售项目共2673套，去化率为71.7%，住宅成交均价为7511元/㎡，别墅均价8875元/㎡。;住宅项目规划状况：大体量规模化社区成为主要发展方向，同时混合型、城市型别墅产品将是规划定位趋向中高端的直接体现。;户型设计：以130-140平方米常规三房为主，仅附送常规阳台，极少项目有附赠空间，中心城区三房总价达110-130万元，城西区域总价为80万元。;户型设计：由于市场价格的逐年高企，为合理控制总价范围，产品类型虽已逐渐升级，但并未注重和突出使用功能性和价值点，有待市场空白点填补。;成坤紫荆花园;区域;房地产供求量:市场存量合计共将达49.5万㎡，主要集中在阳光名都、星月湾、紫荆花园等项目中，以4年年均去化量7.46万㎡来计算，预计将为6-7年方可消化。;成交土地信息：成交土地集中于2009-2011年期间，根据2011年成交土地信息显示，老城区中心区域成交价格已达500万元/亩，而城西区域成交价格为200-300万元/亩。在2013年将以城东新区为土地供应主要区域，中心城区内为辅。;附：成交土地汇总表1;附：成交土地汇总表2;附：成交土地汇总表3;常山房地产市场总结:;缺乏市场营销体系及针对性销售策略：目前常山房地产开发企业以本地及江山市为主，未完全体现品牌宣传效应，但市场对于价格敏感度较高，产品升级将逐渐淡化价格敏感度，但短期内难以有效转变。 升级化住宅产品更符合当地市场实际需求：目前常山正处于品质化升级的初期阶段，需引进先进成熟的规划开发理念，在产品中经济型城市别墅产品有一定市场需求，但高品质、附加值更高的普通住宅产品市场能填补市场空白，有更大的市场开发机会。 自有住房率高，以刚性需求为主：随着自有住房的改善，人均居住面积逐年提高，但目前常山本地购房者仍主要以刚性需求为主，但由于临近衢州市区，已有大量买房给子女以享受较好教育资源的客户流失。 城市