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房地产行业财务报表分析 万科、中粮地产、荣安地产、渝开发 万 科 中 粮 地 产 1 2 荣 安 地 产 渝 开 发 3 4 CONTANTS 万科 000002.SZ 万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2017年再度上榜，位列榜单第307位。 万科的销售毛利率和销售净利率在2013年到2016年总体成下降的趋势，四年的总体下降幅度都在2个百分点之内，幅度较小。而万科2013年到2016年四年期间成本率一直处于上升阶段，于2013年的68.5%提升到2016年的70.6%，上升幅度超过了2个百分点，这也解释了万科在2013-2016四年间，利润下降的主要原因。万科的销售净利润率最近4年都处于下降通道中，这与原材料价格、人力成本上涨引起的成本过快上升，中央和地方层面针对房地产的一系列调控措施，以及整个行业慢慢由卖方市场到买方市场的转变密切相关，公司主营业务获利能力不断下降。 由于房地产公司的存货包括了已完工的房屋和未完工的房屋，而房屋的价格又很高，因此房地产行业的存货相比其他行业偏高。在2010年~2014年，万科存货的占比最大，达到了流动资产的70%左右，于2013年更是达到峰值74.91%，然后下降，而在此之前整体呈上升的态势。存货占比较大，销售停滞，增加了企业的营运成本，导致万科销售利润于2013-2016年处于下降阶段。 应收账款周转率就是反映公司应收账款周转速度的比率，它说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。应收账款周转率=当期销售净收入/平均应收账余额，其中，平均应收账款余额=(期初应收账款余额 + 期末应收账款余额)/ 2。 万科应收账款周转率从2013年起到2017年一直呈现上升状态，说明万科收账的能力一直在提升，资金流动性强，有利于企业的营运，所以万科2017年的利润率相较于2013年来说，有一个大幅度的提升。 从以上财务指标分析可得，2013-2017年，万科存货周转率波动较小，2016-2017年有小幅下降，但是同期内，利润却大幅上升，成本下降幅度较大，由此可见，万科利润主要受其成本因素影响，存货周转率影响较小。 万科作为房地产行业的龙头企业，虽说一直处于领先地位，2013-2016四年间，其市场竞争力呈现下降趋势，发展潜力已被约束，使其获利空间不断压缩。 2016~2017年利润增长原因分析 04 01 03 02 销售增长迅速 量价齐升 公司在2017年实现销售面积3595.2万平方米，销售额5298.8亿元，同比上升30%和45.3%，在22个城市销售第一。 新开工面积稳定增长，项目储备优势明显 万科2017年累计开工约3651.6万平方米，同比增长16.4%。而且获取新项目216个。 资债结构不断优化，一线开发商显融资优势 万科2017年底在手货币资金1741.2亿元，较上年上涨100%，净负债率为8.8%，较上年下降17.1%，公司的回款能力大幅上升。 紧随政策导向，加速推进业务多元化 万科物业已注入80的城市，物流地产累计获取62各项目，同时，推进度假、养老、教育、产业办公等业务。力图构建地产生态圈。 中粮地产000031.SZ 中粮地产(集团)股份有限公司成立于1993年，是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业,总部位于深圳市。中粮地产立志成为有综合市场影响力的国内领先房地产企业,目前,已成熟的产品线:壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列。 公司净利率在2017年再创新高，2017年全年实现净利润，中粮地产实现了五年来利润的持续稳健增长。 2016~2017利润增长原因分析 80% 70% 30% 90% 销售面积和销售额的同比上涨 2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，同比上涨7.7%。销售额首次突破14亿元，增长13.7%。 管控水平全方位优化 营业成本大幅下降 公司通过明确”优化系统，提质增效，创新改革，强化执行“经营方针使得管控水平进一步提升，提升运营管理效率，营业成本同比下降24.54%，销售毛利率持续攀升。 土地储备 与往年相比，中粮地产2017年明显加快拿地节奏，积极参与土地获取，”快拿地，巧拿地，拿好地“土地储备成为不可替代的核心优势。 营销 狠抓“快定位，快设计，快报建，快开工，快开盘，快回款，快结算“有效提升开盘去化率，积极推动商办整售，整体盈利水平有明显提升。 荣安地产 000517.SZ 荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，创建于1965年，主要生产经营金属切削机床。 1999年10月，公司进行重大资产重组，主营业务变更为通信设备和网络产品的开发、研制、销售。 2009年6月，公司完成第二次重大