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物业管理案例分析 授课人： 案例一 业主是否可以阻止物业入室检修？ 案 例  某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便，而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。 2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理。 物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其它业主合法权益。 即时自测 1.业主是否可以阻止物业入室检修？ 2.法院会支持谁？ 5 案例分析 01 1.案例中，燃气泄漏，存在安全隐患，而刘先生不配合维修保养，侵犯了其他业主的合法权益。所以，业主没理由不让物业入室检修。 02 法院一审判决，支持原告（物业公司）全部诉讼请求 法律依据 1.《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行的义务中的第1条：遵守业主公约、业主大会议事规则。刘先生未履行其遵守业主公约的义务。 2.《物业管理条例》第五十六条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 3.《物权法》第七条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 知识点 签署《确认书》后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容生效，业主应严格遵守条款内容。 案例二 楼上坠物砸车谁负责？ 案 例  A先生居住的某个小区对机动车辆的停放采取统一管理，即规划固定的车位并收取一定的管理费用。某日，A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚，物业公司的人上门告知，A先生的车被8层B住户阳台上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损失是由B住户还是物业公司来负责呢？ 1.A先生的遭遇中，B住户的花盆与房屋相连的位于高处的附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等。事实上，B住户作为居住在高层的住户，应当注意到没有任何防护措施或保护措施不够完善的情况下，在阳台上放置花盆，一旦遇到较大的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此，B住户在此事中是有过错的，应当对A先生损失承担全部责任。 2.A先生按规定缴纳管理费并停放车，与物业公司形成一种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务和危险告知的义务，但在此事件中，花盆的跌落，是物业公司所无法预见和避免的，因此，物业公司不承担责任。 案例分析 《民法通则》126条的规定：建筑物或其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的，他的所有人或管理人应当承担民事责任。但能证明自己没有过错的除外。 01 《郑州市物业管理条例》第38条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。 02 法律依据 启示 作为住户，在阳台等地方放置物品时一定要做好保护措施，如焊接防护栏等；作为物业公司，则应当在规划停车位或其他固定区域时，尽可能远离建筑物或加盖护棚等，并做好管理区域内的安全防范工作。 案例三 物业管理公司必须对阻塞疏散通道的行为进行制止!!! 案例 某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。 15 案例分析 01 消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。 02 对物业管理区域内的违规行为进行制止是物业管理公司的职责范围。 03 因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。 法律依据 1.《物业管理条例》第50条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业，物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。 法律依据 2.《物业管理条例》第66条违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的“由县级以上地方人名政府房地产行政主管