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城市住宅小区业主自治法律问题剖析 　　摘要：近年来，城市住宅小区业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主委员会法律地位的不确定、业主民主参与意识差、经费保障的障碍、以及对业主委员会缺乏有效的监督制约机制等等，是导致业主自治纠纷的主要原因，笔者从以上几个方面进行了分析，并提出了业主自治和谐发展的改善途径。 　　关键词：业主；业主自治；法律问题 　　中图分类号：DF521 文献标志码：A文章编号：1002―2589（2009）08―0072―02 　　 　　一、业主自治及其法律依据 　　 　　（一）什么是业主自治 　　 业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。 　　（二）业主自治的法律依据 　　1994年以前，小区的物业管理是由国家进行管理的，1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”,这样业主管理委员会参与物业管理的模式在全国得以正式确立,并在新建小区普遍实行。但小区管委会的组成包括政府(公房所有人)、小业主(私房所有人)和房屋使用人(租户或其他非业主使用人)三方主体，是一个半自治、半行政的物业管理维权组织。[1] 1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第一次提出业主自治概念，确认了住宅小区的业主自治和物业管理企业专业管理的模式。2003年国务院出台了《物业管理条例》，对业主、业主大会、业主委员会和物业管理专业公司的权利义务做了统一规范，从而在行政法规的层面上确认了完全意义上的住宅小区业主自治模式。2007年国家颁布《物权法》，以专章形式规定了业主建筑物区分所有权，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。 　　 　　二、业主自治制度的缺陷分析 　　 　　自1994年我国实施物业管理至今已经走过了15个年头。在这15年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷。 　　（一）业主委员会法律地位的问题 　　业主委员会法律地位的问题，指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。 　　第一，业主委员会是否具有法人资格，成为独立的民事主体。对于业主委员会的资格，理论界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。笔者认为：业主委员会既非“法人团体”,也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。因而现在城市小区的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织，它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。[2] 　　第二，业主委员会是否可以成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵犯，作为一个“执行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)？如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担？由于法律没有明确规定，因而造成了在实践中不同法院有着不同的做法。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行即可，部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。但对于全体业主的诉讼,是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢？对此,《民事诉讼法》并未明定，而《物权法》中仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。 　　（二）业主参与意识、民主意识差，自治观念缺乏，严重影响了自治权的实现 　　第一，业主在维护自身权益方面与公民社会自治观念存在差距。由于中国有相当长时间实行的是以计划经济为特色的福利性住房制度，产权多归属于国家，居民只是使用权人，公共事务也大多由国家统一管理。这样就造成人们普遍只对自己所使用的财产关心，而对于公共事务却缺乏管理意识。这种参与意识的弱化，民主观念的缺乏，极大地阻碍了业主自我管理社区。[3] 　　第二，业主对自我管理模式的曲解。在住房改革的过程中，业主由“单位人”逐渐转变为了“社区人”，打破了住房制度改革前由单位对住房进行管理，取而代之的是业主选举业委会进行自我管理。但因这种自主管理的组织形式是因国家政府转变职能的形态出现，由国家“自上而下”推进