三四线城市社区商铺销售方案培训课件.ppt

商铺租金定价建议 沿河商铺一层40元/平/月，不带赠送空间的35元/平/月 内街租金25元/平/月 租金收益预测 房号 面积 (平方米) 租金均价 (元/平方米) 月租金 （元） 年租金 （元） 24-A05 108 25 2700 32400 22-A09 500 25 12500 150000 12-A05 98 40 3920 47040 12-A08 74 40 2960 35520 11-A07 78 40 3120 37440 说明： 1、以上租金水平为第一年目标期望值，以发展商须后期投入整体包装、整合推广为前提。 2、由于其他商铺面积都较小（约30-108平方米），我们预计每间商铺月租金约1200元-4000元，结合本区域实际情况以此为首年租金商家易于承受。 第三节：商业销售方式 目 录 包租销售 返租销售 总结建议 带租约销售 向买主承诺返租3年形式销售，每年以总价的7%返租，3年共返租21%，开发商与客户各承担一半，即21%*0.5，该部分返租折算到售价内抵扣房款，故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调；返租期内若发生租赁，则租金归铺主所有。针对自营户则打较低折扣销售。 以22-A09、11-A07为例： 1、返租式销售 房号 面积 假定原始单价 假定总价 加上返租后单价 加价后总价 22-A09 500 12000 6000000 13408 6704000 11-A07 78 14000 1092000 15643 1220154 销售时与客户签订3年包租协议，开发商承诺3年期内若没有经营户租赁，则补偿未租出去当年的租金，按当年周边租金水平补偿，故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调；协议期过后开发商不再承担补偿。 以22-A09、11-A07为例：（按租金预测估算，则年租金分别为总价的2.5%、3.4%） 2、包租式销售 房号 面积 假定原始单价 假定总价 最多补偿3年所需单价 加价后总价 22-A09 500 12000 6000000 12973 6486500 11-A07 78 14000 1092000 15591 1216098 所有商铺先招商，招商到位后再销售；招商第一年免租，第二年开始收租。在开发商与经营户签约的租赁期限内如有客户购买该商铺，则开发商还需与铺主签订协议保障经营户的利益，在租赁合同期内保证经营户的正常经营。 3、带租约销售 各销售形式总结建议 返租式 包租式 带租约式 优点 一次性返租3年，开发商与铺主各承担返租的一半，客户看到了眼前实在的优惠与保障，增强了投资的信心；操作简便 包租3年，3年哪一年没有经营户租赁就按周边标准现金补偿该年的租金，优惠更真实，给客户定心丸，给开发商更多的现金流 商业氛围形成后再销售，消除了客户的担忧，同时提高了销售价格，业态分区容易掌控 缺点 将返租一次性抵扣到房款里，难免使客户产生羊毛出在羊身上的感觉；开发商的利润被压缩到最低 成交价相对会高一点，因为该价格里包含以后3年可能的补偿金；3年后还需按实际情况补偿租金，操作难度较大 全部商铺招商难度较大，前期招商投入资金多，商业氛围形成时间长。 销售方式建议 综上所述，我们建议先按返租式销售，探索客户需求，找到并分析客户的顾虑，当然同时还是要招商，以此为噱头；若此种方式尝试过后效果不佳，则分析过后再以带租约方式进行销售。 ①3年返租 ②带租约销售 试水，过渡 附件：下阶段住宅销售推广策略 4.向其他项目发展编外置业顾问：告知其他项目销售员每介绍成功一组客户至本项目并成交的，按揭受理后一律奖励400元/套（仅限住宅及店面）； 5.抽纸赠送：全城加油站、餐饮店、娱乐休闲、酒店等商业场所每周限量供应本项目抽纸，分别与各店主协商好该事宜，加大宣传面。 1.户外广告：3月下旬开始所有户外及线上线下媒体广告统一换成商铺广告； 2.外拓、派报：不定期下乡或县城派报、外拓，外拓采取幸运转盘方式驻点活动，现场用广告语喇叭重复播放，其次再派人沿街派报，派报或外拓领回至售楼处的新客户，每天两组以上奖励该销售人员100元； 3.与二手房公司客源共享:对全城二手房公司客源共享，由二手房交易公司带回至售楼处的每一组客户均有50元/组的奖励，采用现金月结方式，若每10组里没有一组成交则奖励减半，每成交一组另奖励300元/套，此举仅限住宅； 涉及奖励费用由泛华及蓝火各出一半 谢谢 2015.3 [泛华盛世·国际社区] 商业销售推广方案 目录content 1 2 3 招商策略 市场概况 销售方式 第一节：市场概况 目 录 商业定位 市场概况 宁都市场概况 1. 县城商业区域概况 2.市场调研