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中国停车场建设行业发展状况 （一）中国停车场建设行业发展现状 一、传统停车场需求分析 1、需求结构分析 传统式停车场目前占据中国停车场的主导地位，占比高达90%左右，其贯穿于停车场建设的所有领域。但是随着中国机械式停车库的发展，城市住宅小区以及很多单位都已经陆续建设立体式停车库，以此来节省更多的占地空间。 2、需求趋势分析 从中国需求来看，截至2017年3月，全国民用汽车保有量突破3万亿辆，如果按照每辆车匹配1.4个泊位的国际通行标准来计算，那么目前国内汽车停车位总需要量约4.2亿个。 3、停车场收费交易 停车费交易的流量同样值得关注。我国目前每年的停车费交易规模约2000亿，是非常稳定的现金流，可提供长期的投资回报，且在停车费市场化定价的趋势下，这部分现金流会更加诱人。 当然，不同业态的停车场收入也不一样。在国外有一家机构，运营里根机场的停车场，一年纯利润大概是1亿美元，这比航站楼的利润还要高。 还有商业物业类的停车场，其客流频次是最高的，周转率也很高，但它现在实际的收费率很低。因为这些停车场只是作为商场的配套设施，商场所以为了吸引客流就会做一些优惠、减免。若商场可以换一个思路，把停车场资产做成一个资产包，形成有效的收入，然后把给客户的让利作为成本进行核算，其实要比简单的免费策略更加划算。 二、中国停车场建设行业发展前景 根据最新的数据显示，2016年12月，我国汽车保有量已经达到了1.94亿辆，同比增长12.61%，前瞻预测，到2017年我国民用汽车保有量将达到20846万辆，2022年，我国民用汽车保有量将增至33572万辆。 目前，我国停车位的数量则远低于汽车保有量，按照国际经验，汽车保有量与停车之比约是1:1.4，而国内目前的比例甚至还小于1:0.5，很多一二线城市的停车位缺口高达80%以上，有些汽车保有量超过200万辆的城市，停车位甚至只有几十万。 保守估计目前全国停车位缺口超过5000万个。2015年9月25日，国家发改委副主任连维良曾表示国内每年需新增停车位约3000万个。但就现实情况来看，这个目标短期内是难以实现的，国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建设的动力。因此，我国停车位供需极不平衡，且仍在不断恶化，停车位的缺口越来越大。 从上述分析可以看到，停车产业未来有极大的发展空间。仅以目前5000万的停车位缺口为基础，按20万单价做一个简单测算，未来停车场领域也有10万亿的投资需求。此外，停车位的单价也有很大的上涨空间，和香港做个对比，香港汽车的数量约200多万，车位的数量已经达到了300多万，但现在香港某些核心地段停车位单价却高达180多万港币，车位比车还贵。考虑到中国停车位稀缺，因此未来价格的上涨是确定性的。调研数据显示，若停车位进行市场化运营，可做资产交易的大概有1500万-2000万个车位。按照车位的价格10万-20万/个，对应的是近2万亿的存量规模的资产。 综合来看，我国停车产业存量和增量资产都蕴含丰富投资机会。 三、产业政策及未来发展趋势 停车难作为社会难题已经引起了政府的高度重视，近两年各部门出台了多项政策以规范、促进停车产业的发展。 时间 文件名称 主要内容 主管部门 2015年8月3日 关于加强城市停车设施建设的指导意见 明确按照市场化经营要求，以企业为主体加快推进停车产业化，政策支持、审批简化，有效吸引社会资本，充分发挥价格杠杆的作用，逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。 国家发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会 2015年10月8日 中央定价目录 于2016年1月1日起开始执行，取消对停车场收费的定价。 国家发展改革委 2015年11月19日 北京市定价目录 住宅小区的停车费从2016年起全面放开。这意味着除了占道停车和P+R停车，北京的停车收费全部放开。 北京市发展改革委 2015年12月4日 北京市发展和改革委员会、北京市交通委员会北京市住房和城乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知 本市驻车换乘停车场、占道停车场（含立交桥下停车场，下同）停车计时收费实行政府定价管理，按照现行程序办理相关手续，并按属地进行明码标价牌统一编号。其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。 北京市发展改革委 2015年12月15日 关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见 明确提出社会资本全额投资新建的停车设施服务收费标准，可由经营者根据市场供求和竞争状况自主制定。 除各级人民政府财政性资金、城市建设投资（交通投资）公司投资以外，由社会资本全额投资新建的停车设施，由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准。 国家发展改革委、住房和城乡建设部、交通运输部 2016年1月25日