深圳观澜a909-0137 a909-0138地块市场分析解析_60ppt.ppt

（1）现有市场客户分析 （2）客户发展趋势分析 （1）物业类型建议 物业类型建议：打造细节，注重产品 （2）物业推售计划建议 物业推售计划建议：5年销售周期 物业推售计划建议：价格建议 本体客户 趋势分析 私企业主、高级公务员为观澜主力购房人群，经济实力最强，购买力有逐步提升的趋势，需求产品以大户型为主 1 企业中高层管理者为观澜主力购房人群，购买力有逐步提升的趋势，随着家庭结构的完善，住房需求面积有逐步向大面积产品升级的趋势 外来客户 趋势分析 龙华客户为观澜主力外来客户，但总体数量较少，随着观澜新区的发展及价格优势未来此类客户群有扩大的趋势，收入有逐步提高的趋势 2 目前片区内港台客户数量较少，主要为高尔夫产业客户，随着观澜产业及城市发展的逐步成熟这部分客户的数量将会增多 未来随着交通的完善将会吸引一部分关内白领客户，但短期内暂不会有关内客户进入观澜 观澜市场上的主力客户(购买力较强的客户)群为本地私企业主、高级公务员、企业中高层管理者，少量龙华及港台客户 客户分析小结 主力客户群需求户型主要以大户型为主，总价承受力在100－200万之间 一般客户主要需求小2房、3房，总价承受力有限，80万以下一般客户主要需求小2房、3房，总价承受力有限，80万以下 一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结 A909-0137 A909-0138地块市场分析 观澜老中心区南区 观澜新中心区 横坑水库 110KV高压走廊宽30米 招商 城建 和黄 地块现状：土坡 优势 区域优势 1. 临近观澜老中心及新中心区 2. 靠近梅观高速，交通相对便利 3. 处于横坑水库旁边，生态资源较好 4.品牌发展商云集，未来的高档住宅片区 项目优势 1. 不受90/70限制（招商地块90平米以下95%；和黄地块90平米以下70% ） 2. 与其他三个地块相比，距离横坑水库最近 3.地块附近无杂乱景观 劣势 区域劣势 1. 观澜市场相对封闭，不够成熟自建房集资房较多 2. 劳动密集型产业较多，高端客户资源相对较少 3.区域不成熟，配套较少 项目劣势 1. 限高24米，高度低于其他三个地块 2. A909-0138北侧现状为土坡，用途不明 3.110KV高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响 4. 商业设施不齐全，生活相对不变 5.临近梅观高速，A909-0137噪音较大 机会 区域机会 1. 观澜市场处于一个走向成熟、上升的过程 2. 产业规划、转移的实现，将为本片区带来部分高端客户资源 3. 关内客户转移，也是本区域的一个机会 4.片区整体容积率较低，易打造高端楼盘形象 项目机会 1.不断有新楼盘推出，关注度逐渐上升 2. 政府重点规划发展区域，市政配套日益完善 3.110KV高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响 威胁 项目威胁 1.市场供应量大且相对集中，市场竞争剧烈 2.集资房在本区域占到相当的比重 一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结 A909-0137 A909-0138地块市场分析 1. 物业类型建议 2. 物业推售计划建议 中航格澜郡产品分析 中航格澜郡产品分析 5栋A单元:A+B奇数层户型 招商·澜园详情---户型 面积:135.16㎡/户型:3室2厅2卫 南北通透/带入户花园/主卧朝南,皆带大凸窗 5栋A单元:E+F 奇数层户型 面积:135.12㎡/户型:3室2厅2卫 南北通透/带入户花园/主卧朝南,皆带大凸窗 招商·澜园详情---户型 5栋A单元:C/D奇数层户型 面积:82.14㎡ 户型:2室2厅1卫 户型方正/客厅带大阳台/主卧带大凸窗 招商·澜园详情---户型 6栋A单元:A/B偶数层户型 面积:137.9㎡ 户型:3室2厅2卫 户型特点:入户花园/多阳台/户型方正 招商·澜园详情---户型 6栋A单元:C/D偶数层户型 面积:155.5㎡ 户型:4室2厅2卫 户型特点:入户花园/客厅大阳台/户型方正 /独立工人房 招商·澜园详情---户型 6栋A单元:E/F偶数层户型 面积:135.02㎡ 户型:3室2厅2卫 户型特点:入户花园/客厅大阳台/厨房带露台/独立工人房/ 招商·澜园详情---户型 户型统计 26套 6-A/B-(C+D) 4房(155.5/151.88) 8套 5-A/B-G/H,6-A/B-G/H 复式(207.56-224.190 5-A/B-(A+B),5-A/B-(E+F) 6-A/B-(A+B),6-A/B-(E+F) 5-A-C/D,5-B