深圳市非住宅物业市场分析解析.doc

PAGE PAGE 223 2003～2004年深圳非住宅物业市场分析 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 【摘要】深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，非典爆发、CEPA的签署及实施、会展经济、民营经济的活跃等都对深圳办公楼市场的总体走向带来一定的影响。通过对2003年深圳办公楼市场的供给、需求及深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况等方面分析，2003年深圳办公楼市场呈现出以下特征：1.供应量放大，主要集中在中心区；2.需求依然旺盛，但增长速度放缓；3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区；4.区域功能分工逐渐显露。预计2004年办公楼供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼客户中继续占据主导地位，办公楼的整体素质也将继续提升。 2003年商业用房市场供给呈现较快增长，但销售面积自1999年以来首次出现负增长，销售价格基本保持平稳。人民南—国贸商圈、东门商圈、华强北商圈、福田中心区商圈、南油—南新商圈、华侨城商业区及宝安、龙岗两区都出现新的市场热点。预测2004年深圳商业用房将呈现出以下发展前景：1.短期内供给量继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域；2.销售市场供需缺口显著，龙岗区出现较大面积的空置；3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁；4.地铁线路开通将为沿线商用物业带来新鲜血液。 近年，在全国良好的经济发展态势下，深圳各项经济指标快速发展，并于2003年制定了建设为现代化中心城市和国际化城市的新定位，深圳站在了新的起跑线上。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的非住宅物业，除了具有为各种经济活动提供场所的功能以外，同时还具有反映城市经济建设水平的作用，其产生的效益会反作用于城市经济建设的发展。本专题在《2002～2003年深圳房地产发展报告》的基础上，将主要分析2003年非住宅物业市场（指办公楼和商业用房市场）的动态，以及对2004年市场发展的趋势进行展望。 一、办公楼市场 回顾深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，对办公楼市场的总体走向都带来或多或少的影响，以下将从办公楼市场的供给、需求等方面对深圳办公楼市场2003年的发展作一分析。其中通过分析深圳高档（甲级）办公楼市场状况，以及对比分析深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况，对定位为现代化中心城市和国际化城市背景下的深圳办公楼市场的特征分析及走向进行总结。 （一） 2003年深圳办公楼市场总体状况分析 1.2003年深圳办公楼市场供需状况分析 （1）供应状况 2003年深圳对国有土地使用权出让的规模进行调控，整体出让计划控制在11.5平方千米左右，较2002年同比减少48%。在此背景下，深圳2003年前三季度办公楼用地仅出让7.79万平方米，同比大幅下降，并且其中主要为非商品办公楼用地。 从深圳历年办公楼开发投资额情况看出，2002年深圳的办公楼投资出现继2000年以来较大幅度的上涨，办公楼市场逐渐走向复苏，2003年开发商对办公楼投资保持一定的热度，其增长幅度相比2002年有所回落，市场发展显得更为理性。同时，结合办公楼历年新开工面积及竣工面积的增长率速度，可看出近年来深圳办公楼的新开工面积增长率的波谷波峰出现有明显的规律，表明其开发增长速度保持着一定的节奏，2002年的绝对量的增长则表现较为突出。由于2002年新开工面积的激增，使得2003年办公楼竣工面积出现较高的水平，对后市消化有一定的压力。 2004年上半年办公楼竣工面积为4.53万平方米，比上年同期减少73.24%，回落幅度较大。 单位：亿元 单位：亿元 图1 深圳市历年办公楼开发投资额情况 图1 深圳市历年办公楼开发投资额情况 根据2003年深圳办公楼竣工面积分布情况，福田区占50%，为办公楼主要竣工的区域，其次为罗湖区，占36%。表现出2003年的办公楼的供应主要集中在该两个区域，其主要原因是位于福田区的深圳中心区正加快建设步伐，该区域内的商务、办公、会展氛围逐渐成形，使得办公楼项目有所增加。另外，由于2003年CEPA的签订，使得作为深圳门户之一的罗湖区在其原有的成熟商务圈的基础上，定出了“打造金色罗湖的”目标，向市场投入了较为大量的办公楼供应。 单位：万平方米 单位：万平方米 图2 深圳市历年办公楼新开工及竣工情况 图2 深圳市历年办公楼新开工及竣工情况 图3 2003年深圳市办公楼竣工各区分布情况 图3 2003年深圳市办公楼竣工各区分布情况 （2）需求状况 图4 深圳市历年办公楼销售面积情况（单位：万平方米） 图5 2003年深圳市办公楼销售面积分区情况 图5 2003年深圳市办公楼销售面积分区情况 由于深圳2003年办公楼市场新开工面积及竣工面积都保持上升的水平，同时销