如何进行异地别墅市场调研.doc

如何进行异地别墅市场调研 从上世纪九十年代初以来，昆明的别墅开发走过了十多年的探索历程，但与发达城市相比，从开发商到消费者似乎都没找到什么是真正的别墅的感觉。什么才是真正属于昆明本土的别墅？昆明的别墅应该怎么做？昆明的别墅消费者真正需要的是什么样的别墅？虽然年初国土资源部的４５号令使开发商嗅到了别墅开发油香味，但对于历史上没有沉淀下多少别墅文化历史的昆明来说，要做好别墅并不是一件想做就能做好的事情，于是如何充分借鉴省外别墅开发的成功经验，如何有针对性对先进发达城市的别墅项目开发现状进行全面的调研，以从中寻找项目决策的依据，成为昆明别墅开发商的重要思考方向。 一、异地别墅市场调研内容 1、影响当地别墅市场的宏观环境与中观环境调研。调研内容包括：城市或地区宏观经济发展水平和发展趋势与别墅市场发展的关联性；当地人文历史与别墅建筑的关联性；不同城市和地区的旅游渡假因素与别墅市场的关联性对比；当地别墅区域与地理环境之间的关系；当地别墅的周边市政配套、别墅小区生活配套和物业管理；不同城市和地区别墅规划和设计的特点和风格；当地消费者的社会、生活态度及住房消费习惯；不同城市和地区别墅消费人群的消费需求及其及其构成特点；不同城市别墅价格档次与当地其他房地产市场的差距；不同城市别墅市场推广及营销策略的特点对比。 2、人文环境调研 进行此项研究的目的，是为了了解当地别墅的发展历史，通过对比历史和现在别墅的建造和消费形态，了解别墅市场是否存在历史的消费惯性，同时了解不同历史文化背景下的别墅市场的营销策略的异同，以期发掘别墅营销的规律性。调研内容包括：当地现存历史最久远的别墅的历史、规模及其现状；当地消费者对别墅的认知程度；不同地区别墅的发展历史对别墅市场现状及营销策略的影响程度等。 3、旅游环境调研 别墅有别于一般意义上的人们的第一居所，它在功能上更多的体现出休闲和渡假的色彩，因此研究别墅所在地域的旅游渡假功能尤为重要。通过此项研究我们应该得到以下信息：当地三年的旅游收入、旅游人数情况；不同城市和地区在全国范围内的知名度情况；不同城市和地区分别以什么形象吸引其他城市和地区消费者；外地消费者到当地购买别墅的动机中，旅游渡假因素所占的比重。 4、地理环境 传统意义上的别墅应该建盖于远离尘世喧啸的山水之间，但由于各地消费习惯、消费水平及开发理念的不同，不同地区规划别墅项目所在的地理区位也各不相同。通过对不同地区不同地理环境的别墅项目的研究，对昆明别墅项目的规划建设将有很好的借鉴意义。通过本项研究我们将得到以下信息：不同地区典型别墅项目的地理条件；不同地区典型别墅项目如何适应项目所在的地理条件进行规划设计；在营销推广中如何对地理情况进行包装及包装的效果等。 5、不同城市别墅市场的演变规律 研究国内外经济发达地区别墅市场的演变规律，从中吸取经验，避免在项目运作中可能重复的失误，从而降低投资风险。本项研究应该取得以下信息：改革开放以来别墅形式的演变情况；在别墅营销中采用过的营销理念和操作方式；当地别墅市场曾经有过的替代竞争产品；别墅的价格走势；别墅消费人群成分和结构的变化；典型的失败案例等。 6、别墅目标消费群体研究。研究内容包括：当地中高收入群体的生活态度及住房消费习惯；别墅消费人群的消费需求及其群体特征研究等。 二、如何开展异地别墅调研执行工作 全国范围内的别墅市场调查由于研究的范围较广，学科领域较宽，理论程度较深，在异地还有着繁重的调查工作量，要在短时间内完成这么大的一个研究课题，难度相当大。因此，有必要委托异地调查公司协同完成调研。在调研工作开始前，确定要调研城市的协作单位，然后把需要得到的信息明确地传达给他们，同时对协作单位收集的数据和调查的结果进行质量管控，辅以适当的经济措施加大质量管控的力度。 本项调研可以分为以下几项工作内容： 1、相关别墅市场宏观环境及中观环境资料的二手资料收集。内容主要有： 最近三年当地每年别墅开发的总占地面积、总建筑面积、总户数、总投资金额、总销售额，及其以上数据占当地房地产开发的比例；最近三年当地每年开发别墅的销售总比例、最高价及其所在区域、最低价及其所在区域；最近三年当地每年别墅开发的区位变迁及其原因；最近三年当地别墅建筑形式的演变情况；当地GDP和人均GDP增长情况；工、农业发展情况；相关城市建设投资增长情况；人口增长情况；个人收入、消费和储蓄增长情况；现存历史最久远的别墅的历史、规模及其现状；当地消费者对别墅的认知程度；不同地区别墅的发展历史对别墅市场现状及营销策略的影响程度；当地三年的旅游收入、旅游人数情况；不同城市和地区在全国范围内的知名度情况；不同城市和地区分别以什么形象吸引其他城市和地区消费者；不同城市住宅、写字楼、商场、宾馆酒店的平均租售价格；各地别墅的市场总量及发展趋势。 2、不同城市的中高收入消费者需求